Abstract :  La poursuite de la location meublée après décès ou comment reprendre l’activité de location en meublé de votre conjoint(e) ou de l’un de vos parents, après avoir géré son bilan au jour du décès.   Cf. ci-après.

Que se passe-t-il ?

Entre le décès et la déclaration de succession…

Les biens et l’entreprise individuelle sont dans l’indivision successorale. En d’autres termes, tous les héritiers sont considérés co-exploitants (BOI BIC CHAMP 70 20 70 n 50). Ils doivent alors déclarer la quote-part de résultat qui revient à chacun d’entre eux. Ce qui signifie en principe d’enregistrer auprès de l’INPI une indivision entre la date du décès et la date de déclaration successorale.

Partage de la succession et location meublée après décès

Si tous les héritiers décident de se partager la succession, les soultes versées entre co-indivisaires seront soumises aux plus-values, professionnelles ou non en fonction du statut de chacun. L’indivision susmentionnée sera liquidée à l’issue du processus de partage.

Poursuite de location meublée après décès –  à partir de la déclaration de succession

Conjoint survivant usufruitier à 100% ou pleine propriété de l’un des héritiers.

Si la déclaration de succession désigne le conjoint survivant comme usufruitier sur 100 % des biens, les enfants se contentant de la nue-propriété, alors il devra constituer une entreprise individuelle, puisqu’il sera l’unique exploitant. Idem si l’un des enfants récupère la pleine propriété après paiement d’une soulte aux autres héritiers.

Co-exploitants

Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le conjoint et au moins l’un des descendants sont co-propriétaires exploitants, alors l’indivision susmentionnée sera poursuivie. Et la répartition des droits et résultats sera alors modifiée.

Bilan d’ouverture

Pendant l’indivision successorale

On inscrit le bien pour sa valeur au jour du décès, celle-ci donnant lieu à nouveau plan d’amortissement.

Après la déclaration de succession (poursuite de la location meublée après décès)

Les exploitants poursuivront le plan d’amortissement commencé dans l’indivision successorale.

Poursuite de la location meublée après décès : en synthèse

Poursuite de la location meublée après décès

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne pour la gestion comptable et fiscale de la poursuite de la location meublée après décès .

Location meublée et usufruit : abstract : dans l’article Démembrement en location meublée : pourquoi c’est fiscalement avantageux, nous avons expliqué en quoi le démembrement de la propriété est fiscalement avantageux pour l’usufruitier. Ce constat est cependant à nuancer en cas de cession anticipée de l’usufruitier.

Location meublée et usufruit : rappel de l’avantage à démembrer le bien

Le démembrement permet d’augmenter (dès lors que l’usufruit est inscrit à l’actif du bilan) la quotité amortissable et par conséquent la dotation aux amortissements. D’une part, l’usufruit, qui est un droit immobilier, s’amortit intégralement (contrairement à un immeuble, dont la quote-part représentative du foncier est non amortissable). D’autre part, la durée d’amortissement, calculée sur l’espérance de vie de l’usufruitier à la donation, est généralement bien plus courte que celle d’un immeuble en pleine propriété.

Cette majoration permet de réduire non seulement le bénéfice imposable, mais également les cotisations sociales, notamment si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP).

Location meublée et usufruit – en cas de cession – principes…

Si vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP).

Vous relevez intégralement du régime des plus-values des particuliers. Et la computation du délai de détention s’appréciant à compter de la date d’acquisition de la pleine propriété.

Si êtes loueur meublé professionnel (LMP).

La plus-value sera soumise,

• Sur le plan de l’IRPP,
  • A concurrence des amortissements déduits (à court terme), au taux marginal d’imposition,
  • A concurrence de l’excédent du prix de cession (à long terme) sur le prix d’acquisition, au taux proportionnel de 36.20% (19% d’impôt + 17.20% de prélèvements sociaux).
• Sur le plan des cotisations URSSAF
  •  A concurrence des amortissements déduits, aux charges sociales et la CSG/RDS d’activité.

… et exceptions (LMP)

Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale des plus-values à certaines conditions : notamment, avoir exercé plus de 5 ans en tant que professionnel à la date de cession, ne pas dépasser 90 000 € de chiffres d’affaires (article 151 septies du CGI).

Les charges sociales restent toujours dues

.. ou options fiscales

La 1ère est de ne pas inscrire en tant que loueur en meublé professionnel, l’usufruit à l’actif du bilan pour relever seulement du régime des plus-values privées. Mais dans ce cas, vous ne pouvez déduire non seulement l’amortissement de l’usufruit, mais toutes les charges indissociables de l’immeuble. En clair, il s’agit des charges de copropriété, locatives, de la taxe foncière, de l’ensemble des travaux (réfection des parties communes, agencements de l’appartement) et des intérêts d’emprunts. A contrario, les dépenses dissociables de l’immeuble sont déductibles, notamment honoraires d’expert-comptable, honoraires de gestion locative, petit équipement, électricité. Le mobilier reste déductible par voie d’amortissement.

La 2^ème est de différer autant que possible la cession de l’immeuble. En effet, la quote-part du prix revenant à l’usufruitier est déterminée de son droit réel au jour de la vente. En d’autres termes, il convient de calculer à cette date la valeur de marché de l’usufruit. Toutefois, l’administration tolère le calcul de l’usufruit en fonction du barème prévue à l’article 669 du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 320). En d’autres termes, l’usufruitier a d’autant plus de chances de réduire la plus-value que l’horizon de cession est lointain. Mais elle majore la plus-value du nu-propriétaire.

Location meublée et usufruit – en cas cession  (résumé)

De prime d’abord, l’option ne pas inscrire pour un LMP le bien à l’actif apparait séduisante. Mais c’est oublier qu’elle va d’abord se traduire par une majoration significative du résultat d’exploitation.

Compte tenu de la complexité des législations sociale et fiscale et l’intrication de la première dans la seconde (puisque les charges sociales sont déductibles du résultat soumis à l’IRPP), seule une simulation des anticipations (prix de l’immobilier notamment) et des préférences (horizon de désinvestissement) déterminera la stratégie fiscale minimisant les prélèvements obligatoires.

Location meublée et usufruit

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne pour la gestion comptable et fiscale de votre location meublée.

Abstract – locations meublées de courte durée et RSI 

Locations meublées de courte durée et RSI signifient-ils une augmentation conséquente des prélèvements obligatoires ? C’est ce que l’on pouvait craindre avec l’abaissement des plafonds et abattements en régime forfaitaire à compter du 1^er janvier 2024.  Mais il n’a été pas été adopté.  Pour autant, cet abaissement sera représenté dans la loi de finances 2025.  Cet ajournement est l’occasion de réfléchir au basculement au régime simplifié d’imposition (RSI).  Quel que soit le chiffre d’affaires réalisé, il peut réduire paradoxalement vos impositions fiscale et sociale par rapport au régime forfaitaire.  Explications.

Locations meublées de courte durée et RSI :

Ce que le législateur devait changer en 2024…

En vue d’inciter les investisseurs à se réorienter vers la location longue durée, le législateur avait prévu, pour les loueurs saisonniers ou RBNB, de procéder à une distinction entre zone tendue et zone non tendue. Dans la 1^ère catégorie, le chiffre d’affaires en deçà duquel le régime du forfait restait possible devait être abaissé de 188 700 en 2023 à 77 700 € à 2024 et l’abattement sur les recettes de 71% en 2023 à 50% à 2024. En zone non tendue, ce même chiffre d’affaires de 188 700 devait être abaissé à 50 000 € et le taux d’abattement rester inchangé à 71%.

…Et ce qu’il a changé en 2024…

En revanche, la loi de finances 2024 a, rétroactivement, au 1^er janvier 2023

• Pour les loueurs meublés de tourisme non classés, abaissé le plafond et l’abattement, respectivement de 77 700 et de 50%, à 15 000 € et 30% (cf. article 50-0 du CGI 1° et 2° b)
• Pour les loueurs en meublés de tourisme classés « en zone rurale, créé un abattement supplémentaire de 21%.

Locations de courte durée et forfait  – synthèse

Locations de courte durée et RSI

Quelles conséquences si vous dépassez les seuils ?

Si vous dépassez les seuils en vigueur, vous êtes de droit imposé au régime simplifié d’imposition (RSI), dans la catégorie des BIC. En d’autres termes, votre résultat est la différence entre revenus acquis et charges acquises. Par acquis, il faut comprendre ceux et celles générés sur l’année considérée. Que ces revenus et charges n’aient pas été encaissés ou décaissés sur ladite année n’entre pas en ligne de compte. En clair, vous devez (faire) tenir une comptabilité commerciale et n’êtes plus imposé(e) un pourcentage de vos recettes.

Est-ce très pénalisant au niveau de l’imposition ?

Locations de courte durée et RSI ne constituent pas forcément une combinaison pénalisante. En effet, l’enregistrement des charges réelles peut conduire à un taux de charges supérieur à 50 % voire 71%. Vous pouvez notamment déduire (i) l’amortissement des biens immobiliers, (ii) les couts de transaction sur lesdits biens et (iii) les cotisations URSSAF (dès lors que votre chiffre d’affaires acquis (ou réalisé) dépasse les 23 K€ en année pleine). Mieux, vous allez peut-être découvrir que vous auriez dû depuis longtemps abandonner le régime forfaitaire d’imposition ….

Et au niveau des cotisations sociales ?

Avec le passage au régime simplifié d’imposition, vous ne pouvez plus cotiser selon un pourcentage du chiffre d’affaires. Vous cotisez désormais sur la base de votre bénéfice fiscal réel. Et à la différence du régime forfaitaire, ces cotisations URSSAF sont déductibles (cf. paragraphe ci-avant).

• Vous êtes non professionnel (le). Vous ne payez que les cotisations sociales. La CSGS/RDS sur les revenus du capital (17.20%) reste due.
• Vous êtes professionnel (le). Vous ne payez que les cotisations sociales, y compris la CSGS/RDS sur les revenus d’activité (9.70%). En conséquence, vous n’êtes pas assujetti(e) à la CSG/RDS sur les revenus du capital.

Et si je cède un bien immobilier après mon passage au régime simplifié d’imposition ?

• Vous êtes non professionnel(le).
  • La plus-value est soumise au régime des particuliers.
  • Elle est exonérée de charges sociales, même si votre chiffre d’affaires dépasse 23 K€.
• Vous êtes professionnel (le).
  • Au niveau de l’impôt sur le revenu, la plus-value est soumise au régime professionnel,  au taux marginal d’imposition sur les plus-values à court terme, au taux proportionnel de 36.20% à long terme. Mais à certaines conditions, vous pouvez être exonéré(e) d’imposition.
  • La plus-value correspondant aux amortissements déduits fiscalement est soumise aux charges sociales. Cet assujettissement est dû même si vous êtes exonéré d’imposition fiscale (cf. paragraphe ci-avant).

Locations de courte durée et RSI – Exemple de comparaison avec le régime forfaitaire

Les données

Soit un loueur en meublé professionnel  – un de nos clients  —  aux caractéristiques suivantes :

Chiffres d’affaires (courte durée uniquement) 90 000€ intégralement en meublés de tourisme classés.

Charges externes

Taxes d’habitation : 2 317 €

Taxes foncières : 3 408 €

Charges de copropriété : 4 410 €

Électricité : 3 300 €

Internet : 1 510 €

Honoraires divers : 2 900 €

Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 576 €

Commissions plateformes : 15 250 €

Diverses dépenses (petit matériel et équipement) :  3 500 €

Concierges :  29 000 €

Intérêts : 4 740 €

Cotisations URSSAF (y compris régularisation) (1) 679 dont 242 € de CSG/RDS non déductible (on supposera que le loueur en meublé est passé au régime réel d’imposition et cotise à l’URSSAF en tant que travailleur non salarié à compter du 1^er janvier 2023),

Prix d’acquisition des constructions : 787 K€ dont 65% est amortissable sur 35 ans (le terrain, estimé à 35% du prix, n’est pas amortissable),

Prix d’acquisition des agencements : 44 ,7 K€ amortissable sur 12 ans.

En synthèse Comparaison RSI et régime forfaitaire d’imposition

Il en résulte donc que le régime du réel d’imposition permet à notre client de réduire

• Sa base d’imposition à l’IRPP de 19.4 K€,
• Ses cotisations URSSAF de 4.7 K€.

Locations de courte durée et RSI

(1) Micro-bic : résultat fiscal 90 000 x (1-71%) ; Cotisations URSSAF : 90 000 x 6%.

Locations de courte durée et RSI forment bien un duo gagnant-gagnant : notre client aurait dû passer au régime réel d’imposition depuis au moins le 1^er janvier 2023 !

Le Cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous assiste votre transition du régime forfaitaire au régime simplifié d’imposition.

Contexte : vous souhaitez donner à vos descendants la nue-propriété de l’un des biens que vous louez en meublé et vous en réserver l’usufruit. Comment évaluer ce dernier ?

Démembrement et loueur meublé : Relation entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit….

Tout d’abord, le démembrement en tant que loueur meublé nécessite un rappel juridique et économique

Le droit de propriété, ou pleine propriété, est défini à l’article 544 du Code civil  faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit, défini à l’article 578 dudit Code et de la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’usage et des fruits. Le nu-propriétaire conserve le seul droit de disposer du bien, en respectant les droits de l’usufruitier.

L’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

Il résulte de cette définition que

• (i) la valeur de l’usufruit est la différence entre la valeur de la pleine propriété (PP) et celle de la nue-propriété : en effet PP = NP+ US => NP = PP-US,
• (ii) plus l’échéance est lointaine, plus la part de l’usufruit dans la valeur de la pleine propriété est importante.

.. et votre intérêt fiscal…  

En tant que donateur de la nue-propriété se réservant l’usufruit, vous avez un double intérêt à maximiser sa valeur au détriment de la nue-propriété. (i) Vous minimisez la plus-value de cession de cette dernière. Et côté usufruit (ii), vous maximisez la quotité amortissable à inscrire à l’actif du bilan. Or, l’amortissement est totalement déductible sur le plan fiscal, selon la jurisprudence.

Et si de plus, vous êtes loueur meublé professionnel (LMP), vous avez un 3^ème intérêt. Vous réduisez également le montant de la plus-value court-terme assujettie aux cotisations sociales et à la CSG/RDS d’activité.

Coté donataire, vous réduisez les droits de mutation à payer par ce dernier.

Une fois ces règles posées, il convient de déterminer la valeur de l’usufruit à l’acquisition et la cession pour calculer la plus-value.

Détermination de la valeur de l’usufruit à l’acquisition…

L’article 669 du CGI et lui-seul, détermine la ventilation du prix d’acquisition entre nue-propriété et usufruit. En d’autres termes, vous ne pouvez pas recourir à une évaluation économique de l’usufruit.

….Et à la cession…

Vous pouvez ne pas vous prévaloir de l’article 669 du CGI, si et (faire) procéder, sous votre propre responsabilité, ou à dire d’expert, à un calcul de l’usufruit viager selon des critères reflétant davantage la réalité économique, c’est-à-dire de conduire à une valeur supérieure à celle qui résulterait de l’application du barème à l’article 669 du CGI (cf. ci-dessus).  A cela deux raisons ; (i) tout d’abord parce que le barème repose sur la table de mortalité 1996-1998 et un taux d’intérêt de 3%, (ii) ensuite parce qu’il est établi par décennies. Ainsi, à 41, 51 ou 61, ans révolus, la valeur de l’usufruit est réduite de 10% de la valeur en pleine propriété.

L’évaluation économique reposera sur la méthode des DCF (discounted cash-flows), c’est-à-dire des flux de trésorerie actualisés. Ces derniers représentent l’excédent des recettes encaissées sur les dépenses usufructuaires payées année par année sur l’espérance de vie du donateur de la nue-propriété à la date de la donation. Le taux d’actualisation que l’on retiendra est le taux d’emprunt auquel l’usufruitier peut prétendre, comme tenu de son profil de risque.

Cette méthode de calcul est parfaitement admise par la jurisprudence à condition qu’elle repose sur des hypothèses pertinentes.

En résumé l’évaluation de l’usufruit en cas de cession de la nue-propriété

Démembrement en tant que loueur meublé

Le Cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans l’évaluation de votre usufruit immobilier.

Pour aller plus loin

Contexte : vous êtes un loueur meublé non résident, possédez un ou plusieurs appartements en France, quittancez à ce titre plus de 23 K€ TTC par an. A quels impôts et cotisations sociales  êtes-vous soumis ?

Dès lors qu’en tant que loueur meublé non résident, vos loyers quittancés TTC en meublé sont supérieurs à 23 K€ par an, vous êtes fiscalement un professionnel (LMP) et cotisez en principe aux caisses sociales. Vous ne pouvez pas vous prévaloir de vos revenus d’activité imposés à l’étranger – même s’ils sont supérieurs auxdits loyers – pour non seulement bénéficier fiscalement du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mais aussi être exempté de cotisations aux caisses sociales. Cette règle s’applique quel que soit le pays d’imposition.

Sur le plan de l’exploitation, quelles conséquences en tant que loueur meublé non résident professionnel…

Sur le plan de l’impôt sur le revenu (IRPP)…

• Si vous enregistrez un bénéfice fiscal, vous pouvez déduire de ce dernier les déficits fonciers à concurrence de 21 400 € (hors intérêts d’emprunts). En revanche, les autres déficits catégoriels ne sont pas déductibles. Si après cette déduction, il ressort toujours un bénéfice fiscal, celui-ci est assujetti en principe aux taux d’imposition de 20% ou de 30% selon qu’il dépasse ou non, 26 070 € par part (au titre de 2021). Exit par conséquent le PFU (dit « flat tax ») et la CSG/RDS sur les revenus du capital.
• Si en revanche, vous enregistrez un déficit fiscal, celui-ci s’impute sur les autres revenus catégoriels (foncier, etc..). Si après imputation des autres revenus catégoriels, votre résultat fiscal reste déficitaire, celui-ci est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée.

…et sur celui des caisses sociales,

• Si vous êtes résident fiscal dans l’Espace Economique Européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni,
  • Vous ne payez pas de cotisations sociales, que vous soyez salarié ou indépendant, à condition que dans ce dernier cas, vous y exercez une activité substantielle,
• Si vous êtes résident fiscal hors de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous cotisez en principe aux caisses sociales ; vous serez alors dans l’une des situations suivantes ;
  • Vous enregistrez un bénéfice fiscal : celui-ci est soumis aux charges sociales et le cas échéant à la CSG/RDS sur les revenus d’activité (9.70%),
  • Vous enregistrez un déficit fiscal : celui-ci est soumis à un forfait minimum de charges sociales (1 145 € au titre de 2021). Pas de CSG/RDS en revanche.

Elles sont déductibles du résultat fiscal (sauf 2.90% de la CSG)

Et en cas de cession d’un bien loué, quelles conséquences…

Vous pouvez vous prévaloir de l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers (et non des professionnels), à titre principal, sur le fondement de l’article de 244 bis A du CGI, ou de l’exonération de la totalité des plus-values professionnelles sur celui de l’article 151 septies du CGI.

Certes, le I.-1 du 1^er article exclut expressément du régime des particuliers les immeubles cédés par un non-résident . Mais la doctrine fiscale considère que la location meublée n’entre pas dans le champ d’application dudit article. Elle précise en effet que « la location d’immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l’exploitation d’une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l’exercice d’une profession non commerciale au sens de l’article 244 bis A du CGI (BOI-RFPI-PVINR-10-10 N° 80).

L’imposition selon le régime des particuliers s’appuie donc sur une interprétation doctrinale, dont vous pouvez ne pas vous prévaloir, si c’est votre intérêt, pour solliciter l’application de l’article 151 septies du CGI. En effet, celui-ci exonère la totalité de la plus-value. Il peut donc s’avérer bien plus intéressant que l’article 244 bis A. Mais il est très restrictif : le bien doit être exploité en professionnel depuis plus de 5 ans (dont les 2 dernières années précédant la cession), vous devez quittancer moins de 90 000 € TTC de loyers annuellement (moyenne sur les 2 dernières années précédant la cession), etc.

et sur le plan des caisses sociales,

Si vous sollicitez l’application de l’article 244 bis A du CGI, pas de charges sociales sur les plus-values puisque vous relevez du régime des particuliers. Votre plus-value est assujettie à l’impôt proportionnel (19%) et aux prélèvements sociaux, de 7.50% si vous résidez dans l’EEE, ou en Suisse ou au Royaume-Uni, de 17.20% dans les autres cas.

Si vous vous placez sous l’article 151 septies du CGI et que vous en remplissez toutes les conditions et êtes résident fiscal dans l’EEE, ou en Suisse ou au Royaume-Uni, vous êtes exonéré de cotisations sociales. Si vous résidez hors de l’EEE, vous payez les charges sociales et la CSG/RDS d’activité sur la plus-value à court-terme. Petite consolation, celles-ci sont déductibles (sauf 2.9%) du résultat fiscal sur votre activité de loueur meublé professionnel.

Pour résumer

Pour l’exploitation, être en tant que loueur meublé non résident, un professionnel peut s’avérer être plus intéressant qu’être un non-professionnel à certaines conditions : vous êtes résident dans l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, enregistrez un déficit professionnel que vous vous pouvez imputer sur d’autres revenus du capital.

En cas de cession, l’arbitrage dépendra des prélèvements obligatoires de chacune de ces 2 options (régime des particuliers ou exonération des plus-values et cotisations aux caisses sociales sur la plus-value à court terme).

Ci-après le tableau synoptique des prélèvements obligatoires

Loueur Meublé Non Résident : quels sont vos prélèvements obligatoires ?

Contexte :  À quelles conditions exonération IFI et location meublée (LM)  sont-elles compatibles ? En d’autres termes, peut-on prétendre à l’exonération IFI en tant que loueur en meublé en entreprise individuelle ? Passage en revue des conditions pour prétendre à l’exonération.

Exonération IFI et location meublée : les conditions

…L’activité..

Qui doit être exercée à titre principal et professionnel…

En premier lieu, l’activité doit être exercée à titre principal et professionnel. Selon l’article 966 du CGI, sont considérées comme telles les activités commerciales. Cependant, ces activités excluent la gestion du patrimoine immobilier (articles 34 et 35 du CGI). Toutefois, l’article 975 CGI V (1° et 2°) du CGI prévoit une dérogation à ce principe lorsqu’il s’agit d’immeubles destinés à être loués meublés. En effet, ils peuvent alors être considérées comme des activités commerciales pour l’exonération à l’IFI. En résumé, la doctrine fiscale, comme la réponse ministérielle de Roseren semble considérer que l’activité de location meublée ouvre de droit à l’exonération….

…Puis le chiffre d’affaires et les revenus

Tout d’abord, exonération IFI et location meublée requièrent que les entrepreneurs individuels facturent plus de 23 K€ de recettes TTC en année pleine et tirer de l’activité de location meublée plus de 50% des autres revenus professionnels.  Par autres revenus professionnels, il faut entendre l’ensemble des revenus d’activité (sauf les revenus de retraite –  exclus selon l’article 975-IV 2 1° du CGI – et ceux issus de l’activité de location meublée).

Application – IFI et location meublée non professionnelle (LMNP)…

Compte tenu des critères ci-dessus, aucun loueur en meublé non professionnel ne saurait prétendre à l’exonération IFI.  Car la condition de l’exercice d’une activité à titre professionnel et principal ne sera pas remplie.

.. Et location meublée professionnelle (LMP)

Les actifs peuvent prétendre à l’exonération s’ils consacrent à la LM l’essentiel de leur temps et si elle leur procure l’essentiel de leurs moyens de subsistance. Même s’ils sont loueurs meublés professionnels sur le plan de l’impôt sur le revenu, les salariés sont en principe exclus de l’exonération. Même s’il s’agit d’une présomption simple, il parait très difficile de la combattre. En effef, le BOFIP précise « lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé » (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 §20). On constate que la notion d’activité exercée à titre principal revêt toute son importance.

En revanche, peuvent prétendre à l’exonération IFI les retraités. Les pensions de retraite ne constituent pas des revenus professionnels au sens de l’IFI (cf. ci-dessus 2^ème paragraphe). De plus, l’appréciation de l’activité de location à titre principal et professionnel peut être démontrée puisqu’ils n’ont pas en principe d’activité professionnelle.

Exonération IFI et location meublée : en synthèse

Il apparait donc qu’exonération IFI et location meublée sont compatibles s’agissant d’un retraité. En revanche, un actif, quels que soient ses revenus, salariaux ou non (TNS), ne peut prétendre à l’exonération IFI.  En d’autres termes, la qualification de loueur en meublé professionnel au niveau de l’impôt sur le revenu n’est absolument pas suffisante pour être dispensée d’IFI.

IFI et location meublée

Pour aller plus loin

LMP LMNP quelles conséquences fiscales et sociales

Quelle stratégie fiscale LMP LMNP ? comment s’y prendre

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous assiste sur la thématique exonération IFI et location meublée.

Contexte :  Depuis le début 2020, le champ du LMNP s’est rétréci au profit du LMP (cf. notre article LMP ou LMNP : peut-on encore choisir ?). Dans cet article, nous allons procéder à une comparaison LMP LMNP et en étudier les conséquences pratiques, fiscales et sociales.

Comparaison LMP LMNP

Sur le plan fiscal

Sur le plan de l’exploitation….

Si vous enregistrez un BENEFICE en tant que NON PROFESSIONNEL, de deux choses l’une.  Soit vous n’êtes pas assujetti aux charges sociales, ce bénéfice est assujetti à l’IRPP et la CSG/RDS et sur les revenus du capital (17.20%).  Si en revanche, vous êtes assujetti aux charges sociales, il est assujetti à l’IRPP seulement.

Si vous enregistrez un DEFICIT tant que NON PROFESSIONNEL, vous ne pouvez imputer les déficits que sur les bénéfices de même catégorie des 10 années suivantes. Si vous êtes PROFESSIONNEL, les déficits sont imputés immédiatement sur le revenu global, sans limitation aucune.

… et sur celui des plus-values

La distinction LMNP/LMP est également importante si vous cédez ou cessez définitivement de louer un bien. En effet, si vous êtes NON-PROFESSIONNEL, la cession est taxée selon le régime des particuliers. Ce qui signifie une exonération totale d’IRPP au bout de 22 ans, de CSG/RDS au bout de 30 ans. Le taux d’imposition s’élève à 36.20%. Si vous cessez d’exploiter un bien, aucune imposition n’est en revanche due.

Si vous êtes PROFESSIONNEL, la plus-value (calculée sur le prix de vente ou la valeur vénale en cas de cessation de la location) est en principe imposable aux conditions de droit commun (appelé également court terme) à concurrence des amortissements déduits, à long terme au-delà.

Les plus-values court terme (PVCT) bénéficient cependant d’un régime d’exonération totale à 3 conditions : (i) les immeubles doivent être inscrits à l’actif du bilan, (ii) l’activité doit être exercée depuis plus de 5 ans, (iii) les recettes tirées de la location sont inférieures à 90 000 € H.T. les deux années civiles précédant la cession.

Cette exonération est partielle si elles sont comprises entre 90 000 € H.T et 126 000 € H.T.

Quant aux plus-value à long terme (PVLT), elles subissent un abattement de 10% à partir de la 5^ème année de détention. En conséquence, celle-ci est totalement exonérée au bout de 15 ans.  La plus-value ainsi calculée est soumis à un taux d’imposition de 30%.

Comparaison LMP LMNP

Sur le plan social

Sur le plan de l’exploitation

Les charges sociales (y compris la CSG/RDS d’activité) s’élèvent entre 20 et 25% du résultat avant charges sociales, sans être inférieur à 1200 € par an. Une imposition minimum est en effet due même en cas de déficit fiscal.

En cas de vente ou de retrait de l’exploitation

La plus-value à court terme telle que calculée ci-dessus pour les besoins de l’IRPP est soumise aux charges sociales.

Les charges sociales, y compris la CSG, sont déductibles des résultats taxables au taux de droit commun. La CSG/RDS d’activité est exclusive de toute CSG/RDS sur les revenus du capital (17.20%).

Et sur la réduction d’impôt CGA, en matière de TVA et de CFE

Pour bénéficier de la réduction CGA, votre chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 176 200 €. Les locations d’appartements sont de droit exonérées de TVA. Résumons, le statut PROFESSIONNEL ou NON PROFESSIONNEL n’a pas d’incidence sur ces impositions.

Et d’IFI..

Seuls les LMP peuvent prétendre à l’exonération à l’IFI…  Peuvent car être LMP sur le plan d’IR ne signifie pas pour autant exonération automatique de l’IFI. Pour plus de détails, cf. LMP LMNP et IFI est-ce possible ?)

LMP LMNP : en synthèse

Si cette comparaison LMNP LMP met en évidence une complexification et un durcissement du loueur meublé, il ne signifie pas pour autant la fin de ce statut. Mieux, on peut deviner certains avantages à la réforme intervenue au 1^er janvier 2020 (Cf. notre article LMNP LMP quelles stratégies fiscales).

Comparaison LMP LMNP

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous conseillent sur votre statut en tant que loueur meublé

Contexte : Comme nous l’avons vu dans l’article sur les SCI et l’immobilier d’entreprise, le choix de l’imposition de la CSI – IS ou IR dépend de plusieurs paramètres à la maitrise incertaine – anticipation de l’évolution des prix, horizon d’investissements etc. Un schéma permet cependant en quelque sorte de réconcilier l’avantage de l’IR et celui de l’IS. C’est le démembrement des parts de SCI au moment de l’achat du bien immobilier. Revue du schéma appelé également démembrement abinitio, de ses avantages et des précautions à prendre.

Démembrement des parts de SCI : en résumé, comment ça marche…

Une SCI transparente fiscalement a pour  associés des personnes physiques (le dirigeant de la société d’exploitation et sa famille) (99% des parts) et la société d’exploitation (1%).  La SCI acquiert un ensemble immobilier (la plupart du temps financé par emprunt bancaire et le cas échéant par une avance de la société d’exploitation) puis conclut un bail avec la société d’exploitation. Puis les personnes physiques cèdent immédiatement l’usufruit des titres, pour une durée très longue (au moins 15 ans) à la Société d’exploitation, ces derniers n’en conservant que la nue-propriété.

Schéma du démembrement des parts de SCI

Démembrement des parts de SCI

 Fonctionnement détaillé et intérêt du démembrement des titres de SCI

A l’initialisation de l’usufruit

La cession de l’usufruit par les associés est soumise in extenso au barème progressif de l’IRPP et à la CSG/RDS sur les revenus du capital.

Pendant la durée de l’usufruit

La SCI détermine son revenu imposable selon les règles du BIC et non les règles du régime du foncier, au motif que l’usufruitier des parts, savoir la société d’exploitation, est assujetti à l’IS. C’est un mode de détermination du résultat bien plus intéressant que le régime du foncier. En effet, la SCI peut déduire l’intégralité des frais de fonctionnement, des frais d’acquisition de l’immeuble, amortir ce dernier ainsi que l’usufruit des parts de la SCI.

La trésorerie de la SCI est appréhendée intégralement par la société d’exploitation.

A l’expiration du démembrement des titres de SCI

Les associés nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété sans aucun coût fiscal.

Intérêt de l’opération

Sur le plan économique, l’opération consiste à substituer un capital (prix de cession de l’usufruit) à un flux de revenus réguliers. En d’autres termes, par cette opération, les associés renoncent à un flux de revenus et en obtiennent en remplacement un capital (l’usufruit).

Pour la société d’exploitation, il y 2 intérêts. Le premier est de bénéficier de droits fermes et définitifs sur la durée du démembrement. En d’autres termes, pas de risque d’avoir des fortes augmentations de loyers ni de se voir congédier à la fin du bail. Le second est de pouvoir appréhender une partie de sa trésorerie excédentaire et réduire le cas échéant l’emprunt que la SCI doit contracter. C’est donc une façon indirecte pour les associés d’utiliser la trésorerie de l’entreprise sans prélèvement fiscal.

Sur le plan fiscal, le démembrement combine l’intérêt de l’IS pour les bénéfices d’exploitation à celui de l’IR pour les plus-values. Ainsi, pour un immeuble valant 1 000 K€ démembré abinitio sur 15 ans, l’avantage fiscal peut se chiffrer  lors du remembrement à 500 K€ pour les associés de la SCI.

Précautions à prendre dans le cadre d’un démembrement des titres de SCI

Sur le terrain de l’abus de droit

Pour rappel, est constitutif d’un abus de droit tout schéma n’ayant pour que pour seul but d’éluder l’impôt. En revanche, le contribuable peut toujours recourir au schéma fiscal le moins coûteux pour exécuter un objectif opérationnel.
Dans ces conditions, il est indispensable de démontrer l’intérêt économique à un tel schéma tant au niveau de l’usufruitier que du nu-propriétaire pour que l’abus de droit ne soit pas invoqué par l’Administration.
Cette condition parait remplie dès lors que
– l’opération respecte les règles du droit civil et fiscal,
– la substitution, au sein du patrimoine des associés de la SCI, d’un capital à un flux de revenus (réguliers) génère d’abord et avant tout un avantage économique et financier (et ensuite un avantage fiscal),
– l’effort de trésorerie consenti par la société d’exploitation pour financer notamment l’acquisition de l’usufruit sera compensé par le flux de bénéfices qu’elle percevra pendant la période de démembrement.
Si dernier point est respecté, la société d’exploitation sera également en règle avec le droit commercial. En effet, pas de risque que l’opération soit considérée comme constitutive d’un abus de bien social.

Sur le terrain de l’acte anormal de gestion

En matière d’actif, est constitutif d’un acte anormal de gestion toute surévaluation. Au cas présent, une surévaluation d’actif signifie,
– pour les associés nus-propriétaires, un revenu distribué sans abattement aucun,
– pour l’usufruitier (la société d’exploitation), la non-déductibilité des amortissements correspondant à cette surévaluation.

Pour éviter ce risque, la valeur de l’usufruitier doit être déterminé économiquement par l’actualisation des flux futurs.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans la réalisation de l’ensemble de l’opération (création de la SCI, démembrement, etc.). Il se fait assister par des avocats et des notaires partenaires.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Contexte : la SARL de famille présente certains d’avantages à condition toutefois de respecter dans la durée l’ensemble des conditions requises pour le maintien de ce statut. Car le non-respect de l’une d’entre elles peut s’avérer un véritable désastre pour tous les associés. Explications.

SARL de Famille et propriété….

La SARL de famille se caractérise par la détention du capital par un ou plusieurs groupes de personnes qui sont unis, soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par une union, pacs ou mariage.

…et activité….

Outre les liens familiaux, la société doit exercer une activité industrielle, commerciale et artisanale et agricole.

Quels en sont les avantages  ?

Le principal intérêt est de pouvoir opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR). Il s’agit là d’une exception au principe selon lequel SARL ayant plusieurs associés est soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS). Cette situation permet en principe à chaque associé d’imputer le déficit sur son revenu global. En démarrage d’activité, généralement déficitaire l’option à l’IR peut s’avérer intéressante, notamment si les associés sont soumis au taux marginal d’imposition de 45% et à la contribution sur les hauts revenus (CHR). Autre avantage, les intérêts d’emprunts contractés pour acheter les titres de la société sont également déductibles de leur revenu soumis à l’IR.

Mais attention au respect des conditions de la SARL de famille

Mais comme tout régime d’exception, il convient d’en respecter strictement les conditions, non seulement lors de l’exercice, mais aussi et surtout au long de la durée de l’option. L’option à l’IR doit être exercée avant l’ouverture du 1er exercice social sur lequel elle porte par l‘ensemble des associés. Au cours de la vie sociale, la société doit veiller sur le plan de la détention que le caractère familial ne soit pas rompu par un divorce (ou séparation dans le cadre d’un pacs) et sur le plan de l’activité, que celle-ci doit toujours effective. Si la société arrête dans les faits son activité et ou qu’elle se tourne vers une activité de gestion de patrimoine privé, la qualification de SARL de famille n’est plus remplie.

Or, la remise en cause du statut de SARL de famille peut être catastrophique. Car elle signifie ni plus ni moins l’assujettissement de la société à l’Impôt sur les sociétés. En d’autres termes, cela signifie pour la société, si elle est bénéficiaire fiscalement, le paiement de l’IS  (15 à 28%) et pour les associés l’assujettissement des revenus distribués aux dividendes  (prélèvement forfaitaire unique de 30% ). Certes les associés pourront demander le remboursement des suppléments d’IR correspondant à leur quote-part de bénéfice dans la société, mais cela suppose d’introduire une réclamation dans le délai de prescription. Et si la société a un résultat fiscal déficitaire, cela signifie pour les associés, l’impossibilité d’imputer les déficits sur leurs revenus soumis à l’IRPP.

SARL de famille – en résumé

SARL de famille

Voir également l’intérêt de faire de la LMNP en SARL de famille par rapport à l’entreprise individuelle

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous conseille sur le choix du statut fiscal de votre société.

Holding animatrice .. en résumé

Les avantages de la holding animatrice (exonération de l’ISF biens professionnels, exonération 75% des droits de mutation, faisant l’objet d’un pacte Dutreil, exonération de 75% pour les mandataires sociaux et salariés, réduction d’ISF de 50% dans l’investissement du capital d’une PME, etc.) est très contraignante au motif essentiel que la définition est même reste de portée limitée, avec quelques zones d’ombre. Dans ces conditions, lui substituer la notion d’holding interposée, moins avantageuse mais moins contraignante peut s’avérer pertinent.

Holding animatrice : définition et incertitudes

La définition de la holding animatrice est à la fois codifiée  à l’article 199 terdecies‐OA du CGI donc totalement reconnue par le législateur mais d’une interprétation extrêmement stricte, mais laissant en même temps subsiste de nombreuses incertitudes. L’Administration fiscale se montre extrêmement pointilleuse sur les questions de preuve de l’implication de la holding dans la conduite des filiales. Dans le même ordre d’idée, elle ne tolère pas toujours que celle-ci comporte une et une seule filiale foncière  ou société opérationnelle – souvent peu significative – au regard du groupe, ni la co-animation.

Enfin, la notion de groupe n’est pas vraiment reconnue par les textes fiscaux.  Et cette notion est différente de celle  d’holding animatrice.

Holding animatrice :  preuve de l’animation

Elle répond à un double critère de la conduite de la politique du groupe et du contrôle des filiales.  Elle passe  notamment par l’existence entre la holding et les filiales de convention par laquelle les filiales exécutent la stratégie définie par la holding, à charge pour elles de rendre-compte, par écrit (notamment P.V.) ,  des difficultés d’application. En conséquence, la présence des mêmes mandataires sociaux au sein de la holding et des filiales n’est pas suffisante.

L’Administration ne s’est pas prononcée clairement sur la notion de contrôle. Celle-ci semble retenir la majorité des droits de vote ainsi et une participation supérieure 25%, à condition cependant qu’aucun autre associé ne détienne une participation supérieur dans la holding.

L’Administration admet le critère de la facturation de services intra-groupe mais uniquement à titre subsidiaire seulement.  Inutile d’invoquer uniquement ce moyen pour que la holding se prévale du statut d’animatrice.

Conséquences en cas de contrôle fiscal

C’est la remise en cause du statut de holding animatrice. Paradoxalement, les conséquences seront plus lourdes au niveau des droits de mutation qu’au niveau des plus-values. Si cette remise en cause prive les cédants de la holding du bénéfice du régime de faveur en matière de plus-values, c’est au niveau du pacte Dutreil que les conséquences risquent d’être les plus douloureuses. La contestation avec succès entraîne un surcoût pouvant aller jusqu’à 40% de la valeur des titres,  sans pour autant permettre aux associés de bénéficier du statut d’holding interposée (ou pure). Ce régime n’autorise l’exonération qu’à concurrence de la valeur des titres de la holding dans le total du bilan de la holding..

Le Cabinet Jean-Claude Armand vous accompagne dans la création de votre société holding

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Contexte : Nombreux sont les chefs d’entreprise à hésiter entre le remboursement des indemnités kilométriques ou voiture de société.  Pour cela, seule une simulation peut apporter une réponse claire à cette arbitrage. Ci-après la démarche à employer et une description succincte des principaux points d’attention fiscale et sociale.

Schématiquement, il convient de comparer le cout relatif à chaque formule. En pratique, cela signifie établir un plan prévisionnel de l’ensemble des couts, y compris des couts fiscaux et sociaux.

En ce qui concerne les indemnités kilométriques

Les couts sont à retenir sur le plan non seulement professionnel mais également personnel.

Au niveau des couts supportés par la société

Sur le plan fiscal, le cout économique est constitué du remboursement des IK, net d’économie d’impôt, majorée le cas échéant de la taxe sur les véhicules de tourisme (TVS).   La société doit calculer une TVS pour tout véhicule dont le kilométrage remboursé annuellement dépasse 15 000. La taxe est inversement corrélée au grammage de CO2 émis par la voiture. Sur le montant ainsi déterminé, on applique un abattement de 15 000 € pour déterminer le montant à payer.  La TVS n’est jamais déductible si la société est passible de l’impôt sur les sociétés.

Sur le plan personnel

Les IK que vous percevez viennent neutraliser les couts qu’elles sont censées indemniser, savoir dépréciation du véhicule, frais de réparation et d’entretien, dépenses de pneumatiques, consommation de carburant (essence, électricité, etc.) et primes d’assurance. En revanche, les intérêts d’emprunt ne sont pas couverts par les IK.

L’achat de véhicule et la revente du véhicule sont également à prendre en compte pour leur utilisation professionnelle. Si celle-ci est de 90%, que vous achetez un véhicule 50 000 € et que vous le revendez au bout de la 4^ème année 8 000 €, vous devez retenir dans votre modèle respectivement 45 000 € et 7 200 €. Idem pour les couts d’acquisition du véhicule.

En ce qui concerne la voiture de société

La TVA ayant grevé l’achat du véhicule et les frais d’entretien de réparation par la société n’est jamais récupérable. En revanche, celle ayant grevé l’achat de carburant est partiellement déductible. Ce taux de déduction est de 60% en 2020, 80% en 2021.

Sur le plan de l’impôt sur les sociétés, la base déductible pour les amortissements est inversement corrélée au grammage de CO2 émis. Celle-ci varie de 9 900 € pour un véhicule acheté en 2019, émettant plus de 200 gr/km, à 30 000 € pour un véhicule acheté la même année mais émettant moins de 20 gr. Ainsi pour un véhicule acheté 50 000 € émettant 210 gr de CO2 amorti sur 4 ans, l’amortissement n’est déductible qu’à concurrence de 12500*9900/50 000 = 2 475 €.

Les intérêts des emprunts pour l’acquisition des véhicules sont totalement déductibles.

La taxe sur les véhicules de tourisme est due pour tout véhicule de tourisme, propriété de la société. Par exception à ce principe, les véhicules hybrides bénéficient d’une exonération temporaire.

Enfin, la société devra assujettir aux charges sociales l’avantage en nature résultant de l’utilisation du véhicule à titre personnel. Tous les charges comptabilisées sont à retenir, qu’elles soient déductibles ou non, calculées (dotations aux amortissements) ou non. Le taux de charges sociales dépend du statut du dirigeant. S’il est assimilé salarié, celui-ci est de 40%. S’il est Travailleur non Salarié (TNS), de 33%.  Et ces avantages en nature doivent être explicitement comptabilisés pour être déductibles fiscalement (art 54 bis du CGI).

A noter que l’assimilé salarié supporte également des charges sociales à titre personnel. Enfin, cet avantage en nature est soumis à l’IRPP.

Indemnités kilométriques ou voiture de société –  Exemple

Prix d’achat du véhicule 50 000 (diesel) : Prix de cession à la fin de la 4^ème année – 5 000 €.

Financement par crédit, remboursable in fine au taux de 2% par an

Quote-part d’utilisation professionnelle : 90%

Frais d’acquisition (carte grise 1 700 €)

La société paye la taxe sur les véhicules après abattement de 15 000 €

La société est soumise à l’IS.

Le montant de la TVS applicable audit véhicule est estimé à 1 200 €

La base de calcul des amortissements déductibles est de 9 900 €

Carburant 500 € par an, Réparation 700 €, assurance 700 €.

Taux d’impôt retenu 26.50%

On fera abstraction de toute imposition à titre personnel (cas de de l’achat du véhicule par la société) car non significatif ;

Dans le cas présent, il convient de privilégier les indemnités kilométriques, puisqu’elle permet d’économiser 19 787 € rapport à l’achat de la voiture par la société (cf. ci-dessous).

Indemnités kilométriques ou voiture de société

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans l’optimisation fiscale de vos voiture de tourisme.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Contexte : En tant que mandataire social, vous pouvez opter soit pour le remboursement de frais réels, soit  pour les allocations forfaitaires. Mais il convient de respecter un certain nombre de règles pour les optimiser socialement et fiscalement.

Allocation forfaitaire et mandat social

Lorsqu’elles se rapportent à des frais de déplacement ou de restauration et d’une façon générale de représentation, les remboursements de frais versées à tout mandataire social sous forme d’allocation forfaitaire sont d’abord assujetties aux charges sociales avant d’être imposables à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP).  Vous pouvez échapper à cette règle si vous êtes salarié de l’entreprise et qu’à ce titre, vous percevez une rémunération distincte de celle du mandataire social. Mais ce cas, veillez bien à ce qu’il y ait cohérence entre les remboursements alloués et vos responsabilités en tant que salarié.

Dans ces conditions, et notamment si vous engagez des dépenses importantes pour votre société, le plus simple est d’opter pour le remboursement des frais au réel. Mais là encore un certain nombre de règles s’impose.

Tout d’abord au niveau des indemnités kilométriques. En effet, le taux de remboursement par kilomètre est forfaitaire mais le nombre de kilomètres dont vous demandez le remboursement est réel. En clair, vous devez tenir un état de vos déplacements (date, trajet effectué, motif) justifiant qu’ils ont été exposés dans l’intérêt de la société. N’entrent pas dans cette catégorie les trajets domicile-travail, au motif qu’ils sont couverts par la déduction de 10% pour frais professionnels. Le non-respect de ces 2 conditions expose la société, sur le plan social, (i)  à leur assujettissement aux charges sociales et (ii) sur le plan fiscal un rejet de leur déduction fiscale. Au niveau du bénéficiaire, ces indemnités kilométriques non justifiées seront imposables à l’IRPP et à la CSG/RDS sur les revenus du capital.

De même, la déductibilité fiscale des remboursements de frais réels, restauration et de représentation est subordonnée à la condition que ces dépenses soient engagées dans l’intérêt de la société. Non seulement elles doivent être justifiées par une facture (un relevé de carte de crédit n’est pas suffisant), mais en plus elles doivent rester cohérentes par rapport à l’activité de la société, les responsabilités effectives du dirigeant et le chiffre d’affaires de la société. Et à l’instar des trajets domicile –travail, les frais de restauration sur le lieu de travail ne sont couverts par la déduction de 10%. Dans un telle situation,  le remboursement de frais réels par la société expose cette dernière et le dirigeant aux mêmes sanctions que celles exposées à la fin du paragraphe précédent.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans l’optimisation fiscale de vos frais de déplacement.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Projet E 55 et Evaluation d’activités : la problématique en résumé

Il convient de remplacer le projet E 55, qui vise en fait l’évaluation d’activités, laquelle doit, à notre avis, doit être confiée aux marchés financiers, par une amélioration des dispositions contenues dans le projet E 50 et  IAS 22 relatives à la dépréciation des actifs incorporels, qui constitue le cœur du problème soulevé par le projet E 55- En outre, celui-ci contient sur le plan purement technique quelques dispositions qui, par leur cohérence économique insuffisante ou leur rigidité, sont susceptibles d’entraîner une application discutable de la norme.

Depuis un certain temps, les organismes de normalisation comptable ont publié des normes ou des projets de norme visant à réglementer la dépréciation des actifs. Cette floraison de textes fait suite à une pratique qui, faute de directives claires, a pris parfois des positions critiquables, notamment en ce qui concerne la dépréciation des écarts d’acquisition (goodwills).

Après l’entrée en vigueur de la FAS 121 américaine sur Ia dépréciation des actifs insuffisamment rentables. et I’ASB, l’organisme de normalisation britannique, qui a publié des documents de travail intitulés «  Impairment of tangible assets » et Goodwill and intangible assets >, I’IASC dans son projet de norme E 55 « impairement of assets », souhaite à son tour encadrer la pratique de la dépréciation des actifs.

Nous profitons de l’avancement des travaux de I’IASC, pour formuler sur le projet E 55 non seulement un certain nombre d’observations, mais également de suggestions, dans l’espoir qu’elles seront entendues et étudiées, à moins que cela n’ait déjà été fait.

On précise que la présente étude s’appuie sur le projet de nornre publié mai 1997 par I’IASC. En conséquence, la présente étude ne prend pas en considération les amendements retenus par I’IASC et consécutifs aux commentaires et contre-propositions que les organismes nationaux de normalisation devaient formuler avant le | 5 août 1997. De même, la présente étude ne prend pas en considération, faute de les connaître, les motifs qui ont conduit 2 membres de I’IASC à se prononcer contre le projet E 55.

La première partie s’efforcera d’établir l’assimilation que le projet E 55 opère abusivement à notre avis entre d’une part activités ou branches d’activités et d’autre part actifs. Nous analyserons dans quelle mesure cette prise de position induit une méprise sur le rôle des états financiers et de leurs vérificateurs tout en négligeant un certain nombre de principes comptables.

La seconde parties est consacrée à certaines dispositions techniques, qui par leur cohérence économique insuffisante ou leur rigidité sont susceptibles d’entraîner une application discutable de la norme. Les observations que nous formulerons dans cette seconde partie visent seulement à projeter un éclairage critique dans le cas où les dispositions analysées en première partie de la présente étude, seraient néanmoins adoptées par I’IASC.

1- Confusion entre actifs et activités

Le projet E 55 assimile abusivement les activités ou entreprises à des actifs. Bien qu’il soit précisé en introduction son objectif, savoir l’évaluation des actifs, il dispose à l’alinéa 46 que pour des raisons pratiques, il convient de regrouper les actifs en unités génératrices de cash (UGC). Celle-ci est définie comme étant le plus bas niveau de regroupement des actifs dont les flux de trésorerie sont largement indépendants d’autres groupements d’actifs.

Concrètement, cette notion d’UGC ne peut être qu’une branche d’activités ou une entreprise. Notre analyse semble confirmée à deux niveaux. Tout d’abord, la norme prend le soin de donner un exemple en alinéa 48 de regroupement d’actifs qui n’est ni plus ni moins qu’une entreprise. Ensuite, la méthode d’évaluation des UGC préconisée par le projet est cohérente avec celle généralement retenue pour une entreprise, savoir la méthode des cash-flows actualisés.

Or un actif n’est pas une activité ou une entreprise. Le premier correspond aux biens matériels et immatériels détenus par une entreprise ou une activité. Celles-ci sont en revanche une unité économique créant de la richesse. En d’autres termes, le projet semble confondre moyen de production, matériel ou immatériel et capacité bénéficiaire future. Cette confusion entre actif et activité ou entreprise a deux conséquences importantes. D’une part, elle induit une méprise sur le rôle des états financiers et des auditeurs. D’autre part, elle néglige les principes comptables de la continuité de l’exploitation et du nominalisme.

1.1 Conséquences de cette confusion

1.1.1 Méprise sur le rôle des états financiers et des auditeurs

En introduisant l’obligation d’évaluer non pas des actifs mais des activités ou des branches d’activités, le projet E 55 revient à demander aux états financiers d’être les propres censeurs de leurs performances alors que celles-ci doivent être à notre avis appréciées seulement par les marchés financiers. N’est*ce pas plutôt le rôle de ces derniers que celui des états financiers de sanctionner par la baisse des cours les mauvaises performances de telle ou telle activité ? C’est d’ailleurs la position adoptée par les directeurs financiers de grandes entreprises britanniques dans leur document « financial reporting and share prices » (2) d’avril 1996 à propos d’un projet de norme émanant de I’ASB et comparable au projet E 55.

Ensuite, l’assimilation des activités ou des entreprises à des actifs entraîne une confusion importante entre évaluation et valeur de marché. Les spécialistes en finance d’entreprise ont l’habitude de dire que l’évaluation, accompagnée de la négociation, permet de déterminer une valeur de marché, ou un prix. En d’autres termes, l’évaluation est subjective puisqu’interviennent entre les notions de prix et d’évaluation, les rapports de force ainsi que la stratégie du cédant et du cessionnaire. C’est d’ailleurs ces deux derniers éléments qui expliquent que les primes d’acquisition, c’est-à-dire le différentiel entre le prix offert et cours de bourse, soient parfois très élevées notamment dans le cadre d’OPA.

Enfin, la norme transforme les commissaires aux comptes et autres censeurs des comptes, en spécialistes de l’évaluation d’entreprise ou en « Corporate Finance ». Il s doivent également se prononcer sur la stratégie de l’entreprise, tout en étant des spécialistes du marketing et de la finance puisqu’il leur faut apprécier le taux d’actualisation. Même si le rôle des auditeurs a tendance à être de plus en plus complexe, nécessitant des compétences accrues, n’est-ce pas trop leur demander ?

1.1.2 Non-respect de la continuité d’exploitation et du nominalisme

Le projet E 55 suscite une absence de cohérence dans les principes comptables puisqu’il ne respecte pas les principes comptables de continuité de l’exploitation et de nominalisme. En effet, il suffit que l’ensemble d’une activité, c’est-à-dire actifs corporels et incorporels, ne génère plus de cash pour être considérée comme ayant une valeur nulle. En d’autres termes, les actifs corporels n’ont plus qu’une valeur de casse alors même qu’ils font l’objet d’un amortissement régulier, déterminé dans le cadre de la continuité d’exploitation. On passe par…pertes et profits ce principe comptable fondamental !

En outre, procéder à l’évaluation de groupes d’actifs revient à conférer implicitement à ces derniers une valeur de remplacement. Si cette notion nous paraît acceptable pour des immobilisations incorporelles, dont la valeur peut fluctuer en fonction notamment de la rentabilité de l’activité auxquelles elles se rapportent, elle nous semble en revanche inappropriée s’agissant d’immobilisations corporelles dont la valeur décroît inexorablement en raison  de leur utilisation et leur obsolescence. Bref, le projet E 55 prend des libertés certaines avec le principe de nominalisme.

1.2 Nos suggestions

Etant donné que le projet E 55 consiste à évaluer selon notre analyse à évaluer non pas des actifs mais des activités ou des entreprises, il perd de sa raison d’être et doit en conséquence être purement et simplement supprimé.

Cependant, afin de donner aux marchés financiers et aux investisseurs les moyens d’apprécier les performances des différentes activités des groupes, il conviendrait d’une part d’améliorer les dispositions mentionnées dans le projet E 50 et I’IAS 22, qui traitent notamment de la dépréciation des goodwills et des autres immobilisations incorporelles, car celle-ci constitue à notre avis le cœur du problème soulevé par le projet E 50 et d’autre part, d’enrichir l’information financière par segment prévue à I’IAS 14.

En outre, nos suggestions présenteraient l’avantage de conserver une certaine rigueur économique financière et comptable qui anime le projet E 55, tout en supprimant le manque de cohérence apparent entre d’une part le projet E 55 et d’autre part le projet E 50 et I’IAS 22. Par exemple, doit-on pour la dépréciation des goodwils, appliquer le projet E 55 ou l’IAS 22 ?

1.2.1 Dépréciation des actifs incorporels

Le véritable problème posé par la norme est en fait la dépréciation des actifs incorporels, notamment des écarts d’acquisition. Nous pensons que l’appréciation de ces actifs incorporels dans le temps ne pose pas de difficulté majeure dès lors que l’on connaît la justification économique et financière de leur prix de revient- Il convient de garder à l’esprit que les positions contestables prises en matière de dépréciation d’immobilisations incorporelles procèdent ou ont procédé surtout de la difficulté, voire de l’impossibilité justifier économiquement le prix de revient des immobilisations incorporelles.

Les immobilisations incorporelles représentent toujours l’actualisation de flux de trésorerie (cash-flow) sur une période donnée. Ainsi, les écarts d’acquisition (hors plus-values immobilières) ont toujours une justification économique puisqu’en principe ils représentent d’une part la somme actualisée des synergies et d’autre part de la « super rentabilité » dégagée par rapport aux capitaux engagés par la société acquise par tel ou tel groupe. En d’autres termes, le groupe peut confronter les prévisions de flux de trésorerie lors de l’acquisition avec les réalisations des années postérieures à l’acquisition de ces actifs. Si les prévisions ne se confirment pas, si le groupe vient à changer de stratégie, le groupe en doit tirer les conséquences qui s’imposent sur la valeur de ces actifs incorporels.

Dans ce contexte, le contrôle de la valeur de ces actifs à la fin de chaque année peut être réalisé sans grande difficulté. Tous les groupes ayant acquis de nouvelles immobilisations incorporelles devront remettre à leurs commissaires aux comptes et autres auditeurs la justification économique de prix de revient au bilan, telle que décrite ci-avant. La solution que nous préconisons suppose que les entreprises établissent à la fin de chaque exercice des prévisions de flux de trésorerie révisées justifiant ou non la dépréciation de leurs actifs incorporels.

Concrètement, notre suggestion implique l’assouplissement du projet E 50 et de I’IAS 22, et notamment des actifs incorporels en contrepartie de leur évaluation systématique à la fin de chaque exercice. Dans une telle analyse, il serait également nécessaire de supprimer au niveau du projet E 50 toute référence systématique à un marché secondaire pour l’évaluation des actifs incorporels.

1.2.2 Renforcement léger de I’ information financière par segment

Outre une information financière décrivant succinctement les raisons qui ont motivé la dépréciation des immobilisations incorporelles, il conviendrait de renforcer légèrement l’information sectorielle mise à la disposition des actionnaires et autres investisseurs, de façon à ce qu’ils puissent en tirer toutes les conséquences sur la valeur de l’action, sans que cela ne profite àla concurrence. L’on pourrait ainsi améliorer les dispositions de norme IASC 14 sur l’information financière sectorielle notamment avec les éléments suivants constitués par :

• les performances du secteur ou de l’activité au cours des 4 dernières années,
• le montant des capitaux engagés sur par activité ou branche d’activité, ou division,
• un commentaire motivé sur l’évolution probable de la branche à moyen terme.

A notre avis, il ne convient pas à ce stade de « bureaucratiser » la diffusion de l’information financière. Outre le risque de donner des informations financières utiles pour les concurrents, la diffusion de certaines informations financières enfermées dans un carcan normatif risque de ne pas répondre au souci des investisseurs qui est d’avoir les informations permettant d’apprécier la capacité de l’entreprise à générer du cash dans le futur. C’est cet élément fondamental que les directions de tout groupe coté et leurs commissaires aux comptes doivent garder à l’esprit lors de la diffusion et de la préparation des comptes.

2 – Observations particulières

Les observations dans la présente partie poursuivent un double but : d’une part, mettre en évidence les propositions jugées critiquables d’un point de vue économique et méthodologique : d’autre part, plaider pour un desserrement du carcan qui corsète la mise en application de la norme.

2.1 Dispositions critiquables sur le plan économique et méthodologique

2.1.1 Utilisations systématique de la méthode des cash-flows actualisés

Bien que cette méthode soit effectivement la plus pertinente pour évaluer des activités, elle peut apparaître inappropriée dans un certain nombre d’activités notamment pour les sociétés à prépondérance immobilière, les banques et les assurances. L évaluation des biens immobiliers repose généralement sur une moyenne entre valeur de rendement et valeur patrimoniale. En outre, la pondération entre les deux valeurs dépend souvent de la durée résiduelle du bail. De même, les assurances et les banques ne peuvent, en raison du poids de l’immobilier et du portefeuille de valeurs mobilières dans leur bilan, faire l’objet d’une évaluation basée sur les cash-flows actualisés. Le recours à cette méthode risquerait  d’entraîner une sous-évaluation des actifs, notamment en négligeant les plus-values latentes, souvent considérables dans lesdites activités.

Il serait à notre avis souhaitable de préciser que d’autres méthodes que celle des cash-flows actualisés peuvent être utilisées si elles s’avèrent p us pertinentes, en raison de la nature de l’activité à laquelle les actifs sont affectés.

2.1.2 Absence de fiscalité sur les flux de  trésorerie

Le projet de norme précise que les flux de trésorerie futurs ne doivent tenir compte d’aucune charge fiscale ou produit fiscal. L argument avancé par la norme est de considérer que l’absence de fiscalité est neutralisée au niveau du taux d’actualisation (cf. ci-après en 2.2.2). Cette argumentation nous semble dangereuse pour deux misons ; tout d’abord, il nous semble nécessaire sur le plan méthodologique de déterminer un cash-flow net d’impôt et actualisé en fonction d’un taux tenant compte de la fiscalité.

Cette démarche est plus logique que celle préconisée par le projet E 55 qui, à notre avis, risque d’entraîner une application erronée. En effet, le fait de ne pas tenir compte de l’impôt sur les sociétés sous prétexte que  l’on en neutralise l’effet au niveau du taux d’actualisation n’est pas d’une logique rigoureuse sur le plan économique et financier car une charge fiscale est indiscutablement un coût économique. Le projet E 55 ferait mieux de s’inspirer à ce stade de la FAS 121 sur la dépréciation des actifs non rentables, qui retient un cash-flow net d’impôt.

La deuxième raison est une faille dans le raisonnement, comme nous allons le voir ci-après : en effet, il faut se rendre à l’évidence que l’actualisation d’un cash-flow avant impôt au moyen d’un taux d’actualisation non fiscalisé ne donne pas les mêmes résultats que l’actualisation d’un cash-flow net d’impôt au moyen d’un taux d’actualisation net d’impôt. Sur ce dernier point, il convient de préciser que la méthode que nous préconisons est ni plus ni moins celle utilisée lors de l’évaluation d’activités ou d’entreprises.

2.1.3 Prise en compte d’un taux d’actualisation non fiscalisé

Les résultats sont différents entre la méthode proposée par le projet et celle retenue pour l’évaluation d’entreprises ou d’activités car la première postule implicitement que l’entreprise se finance uniquement par dettes financières et jamais par capitaux propres. Situation parfaitement irréaliste sauf à supposer que le coût des capitaux propres est intégralement déductible de l’impôt sur les sociétés.

Concrètement, cela impliquerait la distribution intégrale du résultat assortie de possibilité de déduire ladite distribution des résultats imposables. Situation tout aussi irréaliste.

Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple suivant :

Soit une entreprise dont le cash-flow opérationnel (3) avant impôt s’élève à 150.

Le coût des capitaux propres est de 14 96%, celui de la dette de7 %.

Les dettes représentent 36 % des capitaux permanents.

Le taux d’impôt sur les sociétés est de 40 %.

Par mesure de simplification, on supposera qu’il n’y aucune dotation aux amortissements, ni de variation de besoin en fonds de roulement, ni de dépenses ou rentrées en capital.

Calcul du cash-flow selon la méthode préconisée par le projet E 55

Le coût moyen pondéré du capital (CMPC) hors imposition est de

14 % (1* 36%)+ 7 Vo( 36%)= 11,48%

En d’autres termes, le taux d’actualisation est de 11,48 %

Notre cash-flow actualisé (CFA1) s’élève donc à: 150/11,48% = 1306 F

Calcul du cash-flow selon la méthode préconisée pour l’évaluation de l’entrepris c

Calculons tout d’abord notre cash-flow net impôt (CFNI)

Il s’élève à : 150X (1- 40%=) 90

Calculons maintenant le CMPC fiscalité comprise.

Puisque les charges sur emprunts sont déductibles, le coût réel de la dette (CD) c’est-à-dire nette impôts s’élève à :

7 % (1 – 40 %) = 4,20% 7a

Le CMPC, fiscalité comprise, s’élève à

14 % (1 – 36 %) + 4,20% (36 %) = 10,47 ?o

Autrement dit, le taux d’actualisation est de 10.47 %

Notre cash-flow actualisé (CFA2) s’élève donc à : 90/ 10,47% = 859 F

Résumons : dans le premier cas nous trouvons un cash-flow actualisé de 1 306 F, dans l’autre cas un cash-flow actualisé de859 F soit une différence…de 446 F

2.2 Dispositions à assouplir

2.2.1 Estimation des cash-flows à court terme

Bien que les dispositions du projet relatives à l’estimation des cash-flows soient pertinentes, elles peuvent aboutir dans certains cas à une évaluation erronée des flux de trésorerie, par manque de souplesse ou du moins par manque d’explications. La détermination des cash-flows de la période à long terme (ou implicite) à partir de ceux de la période à court terme (ou explicite) correspond à la méthode généralement retenue pour l’estimation d’activités ou d’entreprises. Cependant, les dispositions 23 à 27 du projet E 55 pèchent à deux niveaux : d’une part, elles ne mentionnent pas les conditions qui doivent être remplies pour l’extrapolation des cash-flows sur la période implicite à partir de ceux de la période explicite : d’autre part, elles semblent considérer que la période explicite de 5 ans est une règle à laquelle on ne peut déroger que par exception. Il convient de garder à l’esprit que la valeur terminale, c’est-à-dire la valeur actualisée des cash-flows sur la période implicite, est généralement prépondérante dans le total des cash-flows.

Le projet E 55 omet de préciser que la valeur terminale ne peut être calculée tant que l’on ne s’est pas assuré de la stabilité des cash-flows, sauf à courir le risque d’établir des cash-flows erronés avec toutes les conséquences qui en découlent. C’est d’ailleurs cette position qui est retenue par 3 consultants de Mac Kinsey (4). Selon eux, la période explicite doit être suffisamment longue pour s’assurer que l’activité ail atteint un niveau stable d’opérations à la fin de la période (explicite). Cela s’explique par le fait que l’estimation de la valeur terminale repose sur les hypothèses  suivantes :

L’activité enregistre des marges constantes,

Elle connaît un taux de croissance constant et investit chaque année les mêmes proportions de son cash-flow opérationnel.

En pratique, cela signifie que la période explicite est rarement inférieure à 10 ans si l’on veut correctement appréhender in extenso l’économie d’une branche d’activité et du marché sur lequel elle opère. Un simple forecast (5) à trois ou cinq ans élaboré par les services stratégie/contrôle de gestion n’est pas suffisant d’autant plus que ce « forecast » n’a pas pour objectif d’évaluer les actifs.

Certains praticiens rétorqueront que déterminer des cash-flows explicites sur une période de l0 ans est très théorique, en raison de l’instabilité croissante de nombreux marchés consécutive à leur mondialisation. Celle-ci rend complexe le fonctionnement des marchés, notamment l’identification des phénomènes qui agissent non seulement sur le cycle d’activités mais également sur les prix, le volume, etc. Ainsi dans l’acier, les cycles d’activité ont tendance ont se raccourcir tout en étant de plus en plus exacerbés.

En d’autres termes, ces praticiens considèrent que le passé ne constitue pas forcément un bon indicateur des cycles d’activité futurs et qu’établir dans ces conditions un « forecast » , à plus de 2 ans relève de la… voyance ou de la cartomancie. Cetteremarque nous semble tout à fait pertinente mais elle ne doit pas pour autant constituer un prétexte pour ne pas étudier la rentabilité future de telle ou telle activité. Les dispositions du projet E 55 sont claires à ce sujet puisqu’il précise que lors de la formulation des hypothèses d’activités, une entreprise considère celles prévalant au moment de la clôture des comptes. On soulignera par ailleurs que l’entreprise a toujours la possibilité de réviser les projections initiales de cash-flows et d’en tirer les conséquences sur la dépréciation.

En synthèse, l’’estimation des cash-flows est un processus global et cohérent où les paramètres permettant d’estimer les cash-flows pendant la période explicite sont indissociables de ceux qui sont retenus pour évaluer la valeur terminale. Dans une telle analyse, la période implicite n’est pas celle à partir de laquelle l’on ne dispose plus d’aucune visibilité au risque de négliger en particulier tous les aspects cycliques, notamment au niveau du chiffre d’affaires ou des investissements. Bref, un commentaire de ce style dans le projet E 55, sans précisions sur la durée de la période explicite, serait bienvenu.

2.2.2 Répartition de la dépréciation entre les actifs

Le projet définit pour l’allocation de la dépréciation dans les piu’agraphes6 3 à 65 un ordre de priorité qui nous paraît trop rigide au risque de ne pas refléter la réalité économique. Est-il logique de déprécier en priorité les survaleurs, comme l’exigent les textes, alors que la perte de valeur a pour origine la non-exploitation d’un brevet ? De même, la ventilation de la dépréciation au prorata de la valeur résiduelle des actifs autres que les survaleurs, les immobilisations incorporelles et ceux dont le prix de vente est inférieure à la valeur résiduelle ne constitue-t-il pas un non-sens économique dès lors que ce groupe d’actifs comprend un bien (construction, terrain) recélant des plus-values latentes ?

En outre,  l’ordre de priorité défini n’est pas sans incidence sur les dotations aux amortissements futurs, en raison du rythme d’amortissement propre à chaque nature d’actifs. Plutôt que d’imposer tel carcan, le projet devrait se concentrer à la fois sur les raisons ou événements qui ont motivé la dépréciation et sur la nature des différents actifs à déprécier. Ainsi, on pourrait en déduire une affectation de la dépréciation qui soit plus en rapport avec la réalité économique.

On ne notera aucun ordre de priorité pour la ventilation de la dépréciation.

Conclusion

Nos suggestions paraissent logiques : d’une part, elles consistent à remplacer le projet E 55, qui vise en l’ait l’évaluation d’activités, laquelle doit. à notre avis, être confiée aux marchés financiers, par une amélioration des dispositions contenues dans le projet E 50 et I’IAS 22 relatives à la dépréciation des actifs incorporels, qui constitue le cœur du problème soulevé par le projet E 5-5 : d’autre part, elles visent, dans le cas où l’évaluation d’actifs serait in fine retenue par I’IASC, à remplacer certaines dispositions, jugées non économiques ou trop systématiques, par des propositions visant à introduire à la fois plus de cohérence économique dans les méthodes sans pour autant rendre leur application systématique. Sur ce dernier point, l’on soulignera que les propositions de I’IASC semblent mettre en doute les capacités des entreprises et surtout des commissaires aux comptes et autres auditeurs à appliquer de façon intelligente le projet E 55. Ce n’est sûrement pas la meilleure méthode pour réglementer l’évaluation d’’actits notamment incorporels.

Mais au-delà du simple débat de points de vue sur le projet E 55, il est troublant de constater qu’il s’inspire sur de nombreux points de la FAS 121 norme américaine similaire, appliquée depuis 3 ans et ce par de nombreux groupes internationaux en général, français en particulier. De nombreux praticiens considèrent qu’à l’instar de la FAS 121, le projet E 55 est animé, malgré ses nombreuses imperfections, par un souci de rigueur, ce qui constitue indiscutablement à leurs yeux une avancée par rapport à la pratique actuelle. Cependant, I’IASC a-t-il vraiment la possibilité de s’écarter notablement de la FAS 121, au risque de voir le projet E 55 rester lettre morte ?

Il convient d’espérer que la collaboration renforcée des différents organismes de normalisation, ainsi que la contribution renforcée des entreprises permettront à l’avenir d’élaborer des normes dans l’intérêt de tous.

{3) Par cash-flow opérationnel, nous entendons les produits et charges résultant des activités courantes.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

En d’autres termes, un gérant d’EURL ou de SARL peut-il minimiser les prélèvements sociaux et fiscaux en se versant une partie de sa rémunération en dividendes ? Il n’y a pas de réponse simple à cette question, en raison de la complexité des mécanismes qui s’apparente des vases communicants (baisser la rémunération à titre de gérant signifie d’abord plus d’IS avant plus de dividendes), de la non-équivalence des charges sociales entre elles (les cotisations retraite sont – en principe du moins –  du revenu différé, contrairement aux autres), et enfin des préférences du bénéficiaire. Et la compléxité des mécanismes est accrue si la rémunération et les charges sociales du gérant rentre en partie dans le calcul du Crédit d’Impôt Recherche (CIR). Une chose est néanmoins certaine. Le niveau atteint par la CSG/RDS sur les dividendes remet souvent en cause l’intérêt du « tout dividendes ». Explications

Le niveau de vos prélèvements obligatoires est compliqué à appréhender car le mécanisme des prélèvements obligatoires s’analyse en un système de vases communicants. De plus, les prélèvements fiscaux comportent des options possibles. Exemple : si vous réduisez votre rémunération, vous augmentez votre résultat, donc l’impôt sur les sociétés. Une fois l’impôt acquitté, vous pouvez distribuer des dividendes, lesquels sont assujettis in extenso à la CSG/RDS et à 60% à l’impôt sur le revenu.  Quant à la rémunération, plus elle est élevée, moins les cotisations sociales sont importantes relativement à cette dernière.

En outre, toutes les charges sociales ne sont pas équivalentes entre elles. Les cotisations retraite constituent du moins par essence – du revenu différé, ce qui n’est pas le cas des autres cotisations,  lesquelles sont versées à fonds perdus.  Pour reconstituer le revenu différé, vous devez déterminer l’épargne nécessaire, laquelle viendra en déduction de votre revenu net (c’est-à-dire après charges sociales et impôts). Ainsi, l’on raisonne à revenu net disponible comparable entre plusieurs solutions de partage rémunérations/dividendes.

Enfin, et indépendamment de deux points susmentionnés, vous pouvez opter pour certaines préférences.  La priorité  du gérant peut de maximiser son revenu disponible immédiat. A l’inverse, votre priorité peut être de maximiser votre revenu différé (vos droits à retraite). Enfin, vous pouvez tout simplement ne pas avoir de préférence et dans ces conditions opter pour une solution moyenne entre les deux premières préférences.

Accessoirement, la complexité de la réponse à cette question est accrue  si une partie de sa rémunération de la rémunération du gérant (et des charges sociales) rentre dans le calcul du Crédit d’Impôt recherche.  Dans pareille situation, l’avantage est très souvent conditionné au versement d’une rémunération. Compte tenu du fait que les charges sociales d’un gérant représentent 30% de sa rémunération et que l’Etat rembourse 30% du coût total de la rémunération affectée à des opérations de R&D, l’on peut dire que l’Etat rembourse quasi-intégralement les charges sociales sur cette rémunération affectée aux opérations de R&D.

 Exemple au titre de l’année 2012

• Gérant né en 1962
• Résultat net de la société (appelée également  Résultat Courant Avant Impôt) du gérant : 81 270
• Régime de retraite : CIPAV (activité de conseil en système d’informations)
• Cotisation à la CIPAV en classe A.
• Pas de retraite ni de prévoyance complémentaire loi Madelin
• Marié, 1 enfant,
• Salaire imposable du conjoint 35 000 €
• Pas d’autres revenus

Optimisation rémunération gérants majoritaires

En synthèse, il apparaît que le « tout dividendes » est à proscrire. Il ne permet d’obtenir ni le meilleur revenu après impôts ni celui après reconstitution des droits à retraite (revenu optimisé).  Par rapport à la situation optimale, le tout rémunération ne permet ni de bénéficier à plein du taux réduit de l’impôt sur les sociétés, ni de l’abattement de 3 050 € sur les dividendes.

Et depuis le 1^er janvier 2013, l’écart entre le tout rémunération et le tout dividendes s’est accru, puisque les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux dès lors qu’ils dépassent 10% du capital social. Ceci étant, il est inutile de se transformer en SAS pour réduire la facture fiscale et sociale. Pour cela, cf.  https://www.jcarmand.com/publication/eurl-sarl-pourquoi-la-transformer-en-sas-ou-sasu-ou-sa.htm

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accompagne les créateurs d’entreprise et chefs d’entreprise  pour leur permettre d’optimiser leurs rémunérations en fonction de leurs préférences propres.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Passer une entreprise individuelle en société : en résumé..

Contexte : devant le succès de leur activité en entreprise individuelle, de nombreux entrepreneurs s’interrogent sur l’exercice en société. Non seulement l’exercice en société est avantageux mais passer une entreprise individuelle en société est fiscalement quasi-indolore, à condition de respecter certaines conditions de la mise en société de l’activité individuelle.

Quels sont les avantages à passer une entreprise individuelle en société?

Les avantages à passer une entreprise individuelle en société sont nombreux tant sur le plan juridique, social que fiscal au motif que une fois les apports effectués, confère absolument les mêmes avantages qu’une création de société : (i) sur le plan juridique, séparation du patrimoine privé du patrimoine professionnel,  (ii) arbitrage possible entre rémunération et dividendes, en général poids des prélèvements obligatoires moindres qu’en entreprise individuelle, notamment si la société doit procéder à des investissements.

Comment pratiquement passer une entreprise individuelle en société?

Pour cela, vous avez le choix entre deux solutions : vous vendez votre activité à votre société que vous avez préalablement créée. Cette opération est moins lourde qu’un apport partiel d’actif (l’intervention d’un avocat est cependant conseillée). Inconvénient, vous supportez, sur la plus-value de cession, sauf cas particulier, une imposition au taux de 31.50% (16% d’impôt proportionnel, 15.50% de CSG/RDS). Le cessionnaire doit payer des droits d’enregistrement en principe de 5% sur le prix de vente, de 3% si celui-ci est inférieur à 300 000 €. Deuxième solution, vous apportez votre entreprise individuelle à une société préalablement constituée : avantages ; au niveau des éléments non amortissables, la  taxation des plus-values sur titres remis en rémunération de l’apport est reportée, (i) soit au jour de la cession effective des titres, (ii) soit à celui de la cession, par la société bénéficiaire des apports, de ces éléments non amortissables. Au niveau des éléments amortissables, la société bénéficiaire doit s’engager à rapporter à son bénéfice imposable sur un délai (de 15 ans s’il s’agit d’immeubles, de 5 pour les autres immobilisations), les plus-values constatées. En contrepartie, elle peut calculer ses dotations aux amortissements sur cette base réévaluée. Résumons : pour les immobilisations amortissables, l’opération est neutre, les plus-values dégagées étant compensées par des dotations supplémentaires aux amortissements.  Inconvénients : les honoraires d’avocat et les frais de publication de la  société sont un peu plus élevés (respectivement 2 300 € HT et 550 €) que pour une constitution par apport en numéraire et il convient de faire valider l’évaluation des apports par un commissaire aux apports (compter à minima 2 000 € H.T.).

Et l’erreur à ne pas commettre en cas de mise en société d une entreprise individuelle

Mais en aucun cas, ne prenez pas le risque d’arrêter votre activité en entreprise individuelle avant de la transmettre à une société que vous auriez préalablement constituée. En cas de contrôle, l’Administration vous reprochera un transfert occulte de fonds de commerce. Et vous infligera outre le rappel d’imposition, une amende égale à 40% de ce rappel d’imposition.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans la mise en société de votre entreprise individuelle.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Résumé : La création de valeur consécutive à l’implémentation du dispositif Sarbanes-Oxley (SOX) peut être optimisée si les sociétés concernées en profitent pour repenser leurs processus opérationnels…

Introduction

Lorsqu’elles mettent en place le dispositif Sarbanes-Oxley, les sociétés cherchent souvent à ne satisfaire qu’aux seules exigences du reporting financier.

Cette attitude est dictée par la volonté du groupe, voire tout simplement du management, de limiter les coûts liés à la mise en place du dispositif.  Mais en procédant ainsi, les sociétés concernées risquent de se priver d’une opportunité leur permettant de détecter les dysfonctionnements organisationnels,  générateurs de nombreux coûts, cachés ou non, et par conséquent de rationaliser leurs processus opérationnels.

Le présent article s’efforcera de démontrer en quoi les sociétés ont intérêt à privilégier une démarche permettant de résoudre les dysfonctionnements sur l’ensemble et pas seulement sur les aspects administratifs du processus, comme cela est souvent pratiqué dans l’approche normative de la mise en place du dispositif Sarbanes-Oxley (SOX).

1  Approche normative des processus

Pour commencer, considérerons le fonctionnement schématique d’un processus, lequel comprend une phase amont, consacrée essentiellement aux aspects opérationnels et une phase aval, chargée de traiter des aspects administratifs (figure ci-dessous).

Sarbanes-Oxley SOX Figure 1

Dans cette approche normative, le responsable du processus, c’est-à-dire la personne chargée d’employer la méthodologie requise pour la mise en place du dispositif (narratif, validation du narratif), va apporter le plus souvent une réponse administrative aux carences significatives de contrôle interne [1].

Souvent, le responsable du processus ne perçoit pas l’utilité, faute de temps ou d’une sensibilisation suffisante par le Groupe aux aspects opérationnels voire tout simplement d’une maîtrise imparfaite de l’anglais, d’une réflexion élargie à l’ensemble du processus. Par ailleurs, une culture financière insuffisante dudit responsable, notamment dans les petites filiales, le conduisant à considérer toute demande de la direction financière comme intrusive et peu créatrice de valeur ajoutée, accentue le caractère réducteur de la démarche d’analyse, de détection et de résolution des dysfonctionnements de contrôle interne.

2 Et conséquences…

L’on peut aisément deviner les conséquences d’une telle démarche. En premier lieu, faute d’une approche holistique [2], le responsable de processus va se contenter d’opérer un replâtrage, qui ne va traiter en réalité plus les conséquences que les causes réelles des dysfonctionnements caractérisés de contrôle interne. Il en résulte un accroissement substantiel de la charge de travail, qui renforce le sentiment initial d’intrusion de la direction financière et qui accroît in fine la difficulté accrue à faire accepter le dispositif, voire entraine son rejet.

3 Quelques pistes pour une réflexion en profondeur des processus

Pour les détracteurs du Sarbanes-Oxley SOX notamment, mieux vaut faire contre mauvaise fortune bon cœur…. et transformer ce qui est perçu comme de la bureaucratie au service des financiers en une véritable opportunité ! Pour cela, il convient de réfléchir si les carences de contrôle interne ne procèdent pas également de dysfonctionnements opérationnels (cf. figure ci-après).

Sarbanes-Oxley SOX Figure 2

Cette démarche présente les avantages suivants : en premier lieu, en s’attaquant à la racine du fonctionnement, la société augmente fortement les probabilités que celles-ci ne reproduisent pas. Ainsi la fiabilité des procédures est renforcée et le risque de non-conformité à la suite des tests proche de zéro. Exit donc les crispations avec la direction financière de la société et du groupe. Ensuite et surtout, une telle approche peut générer des gains potentiels, tangibles ou cachés, importants.

Voici quelques pistes de réflexion démontrant qu’une telle démarche n’implique qu’un investissement marginal au regard des gains potentiels.

Tout d’abord, se poser les questions-clé du fonctionnement de toute organisation permet de s’attaquer à la racine de nombreux dysfonctionnements

• Les objectifs stratégiques de l’entreprise sont-ils bien précisés ?
• Sont-ils traduits en objectifs chiffrés ?
• Les personnes responsables de la réalisation ces objectifs sont-ils identifiés ?
• Leurs responsabilités sont-elles en adéquation avec la réalisation de ces objectifs ?
• Cette stratégie et sa déclinaison en objectifs chiffrés sont-elles clairement communiquées aux personnes intéressées ?
• Chacun au sein de l’organisation a t-il une description précise de ses responsabilités ?

Par exemple, la non-habilitation à engager la société peut résulter de descriptions de poste insuffisamment formalisées ou de responsabilités réelles en inadéquation avec les responsabilités théoriques.

Ensuite, les carences de contrôle interne procèdent de dysfonctionnements essentiellement organisationnels, peu, voire pas du tout dépendants du système informatique existant.   Souvent, pour justifier le statu quo, les responsables de processus et leurs subordonnés avancent l’inéquation du système informatique par rapport aux besoins de l’organisation. En fait, cette inadéquation contribue au dysfonctionnement, mais n’en constitue que rarement l’origine. Dans ces conditions, pour diagnostiquer la cause première de la carence et ainsi ne faire d’erreur de diagnostic, l’emploi du diagramme d’Ishikawa[3] est fortement recommandé.

Voici quelques exemples illustrant notre propos :

Même si le Sarbanes-Oxley ainsi déployé constitue un outil susceptible de structurer fortement l’organisation de l’entreprise, il n’en demeure pas moins que cette démarche n’est pas naturelle. En effet, elle constitue une introspection sur le mode de fonctionnement de l’organisation, bref une remise en cause des pratiques professionnelles et une ouverture au changement. En conséquence, grande est la tentation de s’en tenir à un diagnostic superficiel des carences de contrôle interne, si significatives soient-elles.

Opter pour cette démarche s’avère cependant contre-productif à long terme car elle revient à subir la mise en place du SOX et entraine un accroissement substantiel de la charge de travail.

Dans un tel contexte, on ne saurait trop souligner l’implication du groupe pour « vendre » cette approche, notamment si la filiale était une ancienne société  familiale. Car adopter dans ce contexte le Sarbanes-Oxley revient à renoncer à une culture PME pour embrasser celle de groupe. Mais il s’agit là d’un autre débat !

[1] Est appelée ainsi toute probabilité qu’un sinistre affecte de façon matérielle le reporting financier. Un sinistre  peut être une inexactitude comptable, la non-réalisation d’un objectif opérationnel, le détournement d’actif et d’une façon générale une sortie de ressources inopinée.

[2] C’est-à-dire en considérant le processus comme un tout

[3] Les diagrammes d’Ishikawa, ou diagrammes en arête de poisson, sont des diagrammes où les différentes causes d’une erreur sont représentées d’une manière hiérarchique. Au niveau supérieur on distingue six « domaines standards » de causes. Chacun de ces niveaux est développé jusqu’au niveau des causes élémentaires.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Même si Holding et ISF est une source régulière de discussions avec l’Administration fiscale, vous ne devez pas perdre de vue l’intérêt de cette construction juridique au regard de cet impôt.

HOLDING ET ISF : LE RISQUE QUE VOUS COUREZ EN DETENANT DES TITRES EN DIRECT

Si vous détenez plusieurs sociétés directement, de plus en plus l’Administration admet difficilement que vous puissiez vous partager entre plusieurs sociétés.

En d’autres termes, si vous êtes mandataire social d’au plus 2 sociétés et que vous remplissez par ailleurs les conditions en terme de détention (25% du capital si vous êtes président de SAS ou gérant minoritaire de SARL), elle considère que vous pouvez exercer les deux activités réellement.

En revanche,  l’Administration peut contester le partage de votre emploi du temps professionnel sur 3 ou 4 sociétés, même si des synergies sont évidentes entre celles-ci. Bref, elle peut considérer en effet que vous ne pouvez pas vous partager entre toutes vos sociétés.

En conséquence, vous risquez d’avoir à choisir la ou les 2 sociétés sur laquelle vous êtes selon elle un mandataire social actif. Et dans ces conditions, vous serez imposé à l’ISF sur les autres sociétés !

HOLDING ET ISF : EN QUOI CELLE-CI VOUS PERMET UNE EXONERATION TOTALE D’ISF

Pour éviter cela, logez toutes les participations au sein d’une holding dont vous détenez au moins 25% des titres et dont vous êtes un mandataire social. Ainsi, la détention de ces participations par une holding dont vous détenez la totalité du capital et êtes le mandataire leur confère une présomption d’actif professionnel.

Mais cette présomption n’est que simple.  En d’autres termes, la constitution d’une holding ne vous met pas à l’abri de tout risque de redressement au titre de l’ISF. Pour parer à ce risque, votre holding doit être qualifiée d’animatrice pour être considérée comme de l’actif professionnel au sens de l’ISF. Elle doit en démontrer qu’elle exerce une véritable influence sur la stratégie des entreprises dans laquelle elle a une participation.

HOLDING ET ISF EN RESUME – COMPARAISON – DETENTION EN DIRECT – DETENTION VIA UNE HOLDING

{include_content_item 51}

Le Cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous accompagne dans la création, éventuelle de votre future holding.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Face à la complexité de la règlementation commerciale, fiscale et sociale, comment prendre des décisions appropriées sur le statut juridique et fiscal – de l’entrepreneur et de l’entreprise – et sur le financement de cette dernière,  bénéficier des subventions et aides fiscales… Quelles réponses aux questions suivantes :

• Quel statut juridique et fiscal choisir en fonction de votre activité ?
• Quelles sont les cotisations sociales à payer ?
• Salaire ou dividende : quel est le plus rentable pour le dirigeant ?
• Quels sont les pièges à éviter – sur le plan fiscal – social et financier ?
• Comment préserver votre patrimoine immobilier et mettre votre famille à l’abri en cas d’échec ?
• A quelles conditions pouvez-vous bénéficier  des aides fiscales ? des subventions à l’investissement, à l’embauche.
• Quelles sont les démarches à effectuer pour démarrer votre entreprise ?
• Quelles sont les actions à conduire dans les 50 jours qui suivent la création de votre entreprise ?
• Auto-entrepreneur : comment étoffer votre projet initial ?
• Quels sont les frais que votre entreprise peut prendre en charge : habillement, logement, téléphone, transport…?

Pour cela, Monsieur Jean-Claude ARMAND a rédigé en collaboration avec le JDN un ouvrage qui traite l’ensemble de la problématique ? Un ouvrage de plus sur la création d’entreprise ? Pas vraiment….

Face au succès de la première version de l’ouvrage – se mettre à son compte son d’emploi, Jean-Claude ARMAND a décidé d’y apporter des améliorations

• Avec des tableaux et graphiques enrichis en couleur ; plus agréables à lire permettant notamment d’établir facilement un lien entre données chiffrées et diagrammes,
• En le complétant sur les aspects locations et commerciaux, etc.

Se-mettre-à-son-compte

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Contexte : Le dirigeant peut soit faire acquérir un bien immobilier par sa société, soit créer une SCI qui donnera à bail à la société le bien immobilier. Si cette une solution s’avère souvent intéressante pour de multiples raisons, elle présente aussi quelques inconvénients.

La SCI permet tout d’abord protection juridique et flexibilité sur le plan administratif.

Tout d’abord, la « localisation » de l’immeuble dans une SCI permet d’éviter qu’en cas de liquidation de la société d’exploitation, l’immeuble ne serve à payer ses insuffisances d’actif. Tout au plus l’incidence pour la SCI se limitera à la perte d’un trimestre de loyers et du dépôt de garantie. Pour cette raison, les banquiers privilégient l’acquisition de l’actif immobilier par une SCI. En d’autres termes, par rapport à une acquisition par la société d’exploitation, ils seront enclins à prêter d’avantage et ou à un taux d’intérêt plus avantageux ou bien réduiront leurs exigences en matière de garantie.
Ensuite, la SCI permet de contourner ou du moins de flexibiliser l’indivision, laquelle est peu adaptée à l’immobilier. Les associés de la société d’exploitation peuvent toujours se porter acquéreur en indivision d’une seule propriété et en partager les coûts. Une telle situation reste tout à fait gérable tant que les indivisaires ne changent pas et qu’ils sont peu nombreux (2 voire 3). Mais si ces deux conditions ne sont pas assurées, l’indivision peut rapidement virer sur le plan administratif au cauchemar. Si par exemple, il y a 10 indivisaires, cela suppose qu’un d’entre eux avance des frais pour l’ensemble des associés et émet à intervalles réguliers 9 factures, etc..

., opérationnel et fiscal

Le fait de « cantonner » les murs dans une SCI et non dans la société d’exploitation rend cette dernière plus flexible également sur le plan opérationnel et fiscal. Si l’immeuble s’avère inadapté (suite notamment à une forte croissance ou à un changement d’activité), la société d’exploitation peut résilier, sous certaines conditions, le bail et louer d’autres locaux, plus adaptés bien entendu. Et SCI le donne à bail (le loue) à un autre preneur (locataire).

Certes si la société d’exploitation est propriétaire des murs, elle peut également les louer. Mais s’agissant désormais d’un actif hors exploitation, le mieux n’est-il pas alors de le céder, soit pour désendetter et/ou de réallouer le produit de la cession à d’autres projets opérationnels ? Dans à ce moment, elle paiera le cas échéant, de la plus-value, au taux de l’impôt sur les sociétés (33,1/3%) (cf. ci-après exemple d’imposition des plus-values) !

Enfin, en cas de vente de la société d’exploitation, la détention des locaux professionnels par une SCI présente 2 avantages. Tout d’abord, il rend l’acquisition moins onéreuse pour le cessionnaire donc plus facilement finançable. Ensuite, il permet au cédant de conserver un immeuble, dont le rapport régulier permet de limiter la chute des revenus après la cession de la société d’exploitation (c’est notamment vrai en cas de départ à la retraite du cédant).

Régime d’imposition – IS ou IR ?

Imposition des résultats de la SCI…

La SCI peut être assujettie à l’IR ou à l’IS. Dans la 1ère situation, les associés déclareront une quote-part de résultat calculée sous les règles du foncier. Les bénéfices sont soumis à l’IRPP au taux progressif d’IRPP et à la CSG/RDS. Dans le second cas, la société paye de l’IS comme n’importe quelle société de capitaux et les résultats distribués suivent le régime fiscal de ce type de société (dividendes). Ils sont soumis à l’IRPP sur 60% de la distribution et intégralement à la CSG/RDS.
Selon le régime du foncier, les couts d’acquisition et l’amortissement de l’immeuble ne peuvent être déduits du résultat imposable, alors que cette déduction est intégrale si la SCI est soumise à l’IS.
En synthèse, l’imposition à l’IS se révèle bien plus intéressant pour constituer une épargne et accroitre la capacité d’autofinancement de la société. Les impositions des bénéfices d’exploitation sont bien plus lourdes en régime de foncier. A cela deux raisons ; tout d’abord, contrairement l’imposition à l’IS, celle à l’IR interdit de déduire les couts d’acquisition et l’amortissement du bien (effet base) : ensuite l’assujettissement à l’IRPP au taux marginal d’imposition et à la CSG/RDS rend le taux moyen d’imposition bien plus lourd qu’un assujettissement à l’IS (effet taux effectif d’imposition)

Exemple d’imposition d’une SCI

Soit une SCI détenue par monsieur Z à 99.999% ayant quittancé (et encaissé également) en N 1000 K€ de revenus, et engagé (et payé également) 500 K€ de charges d’exploitation. Le bien a été acquis au 01/01/N sur fonds propres pour 20 M€ et amorti sur 40 ans. Dans un souci de simplification, on ne tiendra pas compte des couts d’acquisition et l’on supposera que Monsieur Z n’a pas d’autre revenu.

SCI – Imposition IS IR

En synthèse, le gain de l’IS sur l’IR et de 311.62 € !

Et des plus-values de la SCI

En cas d’imposition à l’IR, la quote-part de plus-values revenant à chaque associé est imposable dans la catégorie des plus-values des particuliers avec exonération totale d’IRPP et de CSG/RDS respectivement après 22 ans et 30 ans de détention, tandis qu’en cas d’imposition à l’IS, les plus-values seront toujours taxables au taux de droit commun (33,1/3%). Dans l’hypothèse d’une détention à très long terme, l’avantage est souvent à la SCI soumise à l’IR.

Exemple de plus-value de cession d’immeuble

Reprenons notre exemple ci-dessus en supposant que l’immeuble est cédé pour 45 M€ 25 ans après son acquisition.

SCI – Imposition des plus-values

En synthèse, l’avantage fiscal consenti en cas d’imposition à l’IS sous forme d’amortissement est repris au moment de la cession de l’immeuble et alourdit considérablement l’impôt.

Alors match nul IR- IS ?

En fait, tout dépend des anticipations d’augmentation de l’immobilier et des objectifs poursuivis (par exemple horizon de cession de l’immobilier ou des titres de la SCI, distribution des résultats). Dans ces conditions, seules des simulations permettront de déterminer la solution optimale sur le plan fiscal.
Toutefois, il existe un schéma qui permet de combiner l’avantage d’une imposition des résultats d’exploitation à l’IS et celle d’une imposition des plus-values à l’IRPP. C’est le démembrement des titres de la SCI à l’achat du bien.

Et quid des droits de mutation ?….

Que l’acquisition ou la cession porte sur le bien immobilier ou sur les titres de la SCI qui portent le bien immobilier, la transaction donne toujours lieu au paiement des droits de mutation sur l’immobilier (environ 5% du prix).

…et de l’ISF..

. en cas de détention société d’exploitation en direct

Les parts de SCI dont l’immobilier est donné en location ou à bail à la société d’exploitation sont exonérées d’ISF, dès lors que les titres de la société d’exploitation sont eux-mêmes exonérés d’ISF. En d’autres termes, si ces derniers sont considérés comme professionnels, ceux de la SCI le sont également. Il n’est pas nécessaire que l’objet social de la SCI soit la location exclusivement à la société d’exploitation ni que l’immeuble soit loué uniquement à cette dernière. En revanche, l’exonération des titres de la SCI est proportionnelle à la participation au capital des associés dans la société d’exploitation.

…Et via une holding.

Le schéma ci-dessus n’est pas valable si les titres de la société d’exploitation sont détenus via une holding. Dans ce cas, il faut choisir. Si la holding est animatrice et donc exonérée d’ISF, alors la SCI n’est pas considérée comme un bien professionnel et ne pourra bénéficier de l’exonération d’ISF. Si en revanche, la holding est considérée comme passive et alors la SCI sera considérée comme un bien professionnel exonéré d’ISF.

SCI et Holding- en résumé

SCI Société d’exploitation et holding ISF

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans l’optimisation fiscale du montage de votre SCI.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Charges sociales gérant : en résumé

Les gérants majoritaires doivent s’attendre à des majorations substantielles des prélèvements obligatoires, qu’ils soient sociaux ou fiscaux à compter de 2013.  Quelles décisions ou arbitrages prendre dans un tel contexte, tant pour 2012 que pour 2013  Explications ci-après.

En dans le détail les charges sociales gérant alourdies

La loi de financement de la sécurité sociale 2013 prévoit (i) la suppression de la déduction de 10% pour frais professionnels (ii) l’intégration des dividendes aux rémunérations versées, dès lors que ces derniers dépassent 10% du capital social enfin (iii) le déplafonnement des cotisations d’assurance maladie (pour les rémunérations supérieurs à 5 fois la Tranche A soit 185 160 € pour 2013). Les professions libérales règlementées doivent s’attendre à une augmentation de 1.12% du taux des  cotisations retraite en 2013.

…Y compris sur le plan fiscal

Sur le plan fiscal.  Egalement un véritable florilège de mesures, digne d’un inventaire à la Prévert. Création d’une tranche d’imposition à 45% à compter de 150 000 € de revenu imposable par part, abaissement du quotient familial à 2000 €, assujettissement au taux progressif des plus-values de cession des valeurs mobilières, plafonnement à 10 000 € des niches fiscales,  sans compter la symbolique taxation de 75% à compter de 1M€, tous revenus confondus.

Toutefois, les mesures de la loi de financement de sécurité sociale ne seront applicables que pour les revenus perçus en 2013. En revanche, pour les impôts il en va autrement. En effet, la loi de finances 2013 s’applique aux revenus perçus en 2012. Par ailleurs, la suppression de l’abattement de 10% sur le plan social pour les gérants entrainera mécaniquement  une majoration de leur revenu sur le plan fiscal, et par conséquent  par un supplément d’impôt mais à partir de 2014.

Que faire dans ces conditions pour minimiser les charges sociales gérant

En conséquence, votre principal levier pour limiter les prélèvements obligatoires jusqu’au 31 décembre 2012 est essentiellement sur le plan social. En d’autres termes, vous pouvez réduire, voire éviter l’impact des mesures sociales susmentionnées des façons suivantes :

• En premier lieu, augmentez cette année votre rémunération perçue à titre de gérant majoritaire, quitte à la baisser en 2013,
• Faites voter en assemblée générale une résolution autorisant le versement de dividendes supplémentaires avant la fin de l’année, quitte à les réduire à 2012,

Dans la mesure où ces décisions ne vous font pas passer à votre revenu une tranche marginale d’imposition.

• Faites voter en assemblée générale extraordinaire autorisant l’incorporation des réserves au capital. Ainsi, vous pouvez augmenter le montant des dividendes que votre société peut vous verser en franchise de charges sociales. A cette occasion, profitez-en pour faire voter également le versement supplémentaire de dividendes.

Dans un tel contexte, ai-je intérêt à transformer ma SARL en SAS ?

 Contrairement aux dividendes de SARL, ceux versés par les SAS à leurs présidents ne subiront pas de prélèvements sociaux en 2013 ni en 2015 –  le gouvernement ayant décidé de revenir sur la décision d’appliquer le régime des SARL aux SAS . De plus sur le plan fiscal, les présidents de SAS conservent sur le plan fiscal l’abattement de 10% pour frais professionnels. Dans ces conditions, grande est la tentation de procéder à un tel changement de forme juridique.

Cependant, en première analyse, même avec la forte hausse en 2013, les prélèvements sociaux des gérants majortaires resteront, en porportion de la rémunération versée, sensiblement moins importants que  ceux des rémunérations des présidents de SAS. En 2012, pour un cout de 100 pour la société, un président de SAS reçoit en moyenne  56, un gérant de SARL 67 soit un écart de 11.

Ensuite, les gérants, faute de pouvoir bénéficier de la déduction forfaitaire de 10% pour frais professionnels, pourront déduire les frais réels engagés. Certes, rares étaient les gérants pouvant se prévaloir de frais réels supérieurs au taux de 10%. Reste à savoir comment cette déduction des frais réels sera acceptée tant par les organismes sociaux que l’administration fiscale. Bref, la substitution des frais réels à la déduction forfaitaire n’augmentera pas de facto une augmentation de 10% des bases imposables.

Enfin, cette transformation requiert l’intervention d’un commissaire à la transformation (compter à minima 1 800 €). Avec les frais liés aux formalités (1 200 €),  l’opération coutera à minima 3 000 €, 4 500 € à minima plus si vous sollicitez un avocat pour l’accomplissement des formalités.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accompagne les créateurs d’entreprise et chefs d’entreprise  pour leur permettre d’optimiser leurs rémunérations.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Contexte : cette difficulté  se caractérise par le fait que vous êtes entre l’enclume et le marteau. L’enclume, c’est que vous anticipez  (i) une grande difficulté, voire une hostilité plus ou moins ouvertement affiché, à obtenir une collaboration de la part du personnel de l’entreprise alors que pour des raisons politiques et/ ou légales, vous êtes absolument obligés de le ménager, soit (ii) une connaissance très superficielle de l’entreprise (cas des sociétés nouvellement acquises) soit (iii) enfin les deux. Le marteau, c’est le respect impératif des délais par la direction groupe (corporate). Dans de tels contextes, voici quelques conseils pour réussir la mission.

Si vous intervenez dans une société nouvellement acquise par le groupe qui vous missionne,  tentez rapidement d’en  comprendre la culture, bref son mode de fonctionnement. Pour  cela, entretenez-vous avec le PDG et les principaux chefs de service pour apprécier quel est leur degré de sensibilité  par rapport au SOX ou à un . Posez-leur quelques questions sur leur culture financière.  En ce qui concerne le P DG, sa nomination par le nouvel actionnaire ne signifie pas forcement qu’il adhère au SOX. Relever les objections à faire passer l’implémentation du SOX au second plan et tentez de les valider auprès du P-DG et ou des autres chefs de service. Appréciez également le degré de rigueur de l’ensemble des chefs de service en portant un jugement sur la clarté de l’organigramme, en demandant les fiches de descriptions de poste, etc…Enfin, essayez de savoir comment les précédents actionnaire et management étaient jugés. Ainsi, une bienveillance du personnel, chefs de service notamment, à l’égard de ces derniers, alors que l’examen des reportings prouve le contraire, peut être interprété comme une hostilité implicite au nouvel actionnaire et par conséquent à l’implémentation du SOX. Toutes ces informations recueillis vont permettre également de savoir sur qui s’appuyer pour faire implémenter le dispositif SOX.

Dans ce cas, faites preuve de pédagogie auprès de l’ensemble du personnel concerné par la mise en place du dispositif,y compris les employés. L’expérience montre que la pédagogie effectué par le siège du groupe jusqu’à votre intervention est loin d’être optimale pour deux raisons, étroitement liées l’une à l’autre : la première est que la barrière linguistique. La personne dépêchée par le groupe pour sensibiliser le personnel ne parle pas français et ce dernier ne maîtrise qu’imparfaitement l’anglais. Ensuite, la personne en question ne fait pas toujours les efforts nécessaires pour « vendre » le dispositif et expliquer au personnel qu’il ne s’agit pas forcément de plus travailler mais surtout de mieux travailler. En effet, les carences de contrôle interne cachent souvent des dysfonctionnements opérationnels (cf. l’article Dispositif SOX faire d’une pierre deux coups). Ladite personne compte souvent davantage plus sur le rapport de force que sur la séduction pour faire accepter le dispositif dans son principe.

Si vous êtes missionné pour accomplir à la demande de la filiale française d’un groupe  une telle mission sous une sous-filiale située dans un pays où la culture financière est peu développée voire inexistante, préparez bien votre intervention, encore un plus que dans un contexte européen ou francophone.  Vous n’êtes pas pour autant certain qu’ils seront prêts à votre arrivée dans ladite sous-filiale mais cela vous protège vis à vis du management de la filiale française. Ensuite sur place, bien expliquer aux équipes en place les documents que vous attendez d’eux. Faites une liste des documents nécessaires à l’accomplissement de votre mission à remettre sur des délais très courts et faites preuve, encore une fois de plus de pédagogie et surtout de patience. L’expérience démontre qu’elles sont beaucoup plus payantes qu’une attitude trop ferme.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accompagne les groupes américains dans le déploiement et le maintien du dispositif SOX dans un contexte difficile. Il dispose de plusieurs références à cet effet (cf. nos références).

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Les tableaux de bord

Les tableaux de bord sont un ensemble d’indicateurs mettant en évidence les évolutions des paramètres-clé d’une activité.

Au final, ils doivent permettre à leurs utilisateurs de prendre des décisions en connaissance de cause. Les tableaux de bord constituent donc un outil essentiel du pilotage d’une entreprise.

Quelques conseils sur les tableaux de bord

Comment déterminer ces indicateurs ? C’est à la fois un processus descendant (top down) et ascendant (bottom up). Le processus est top down parce que le pilotage doit être cohérent avec la stratégie. En effet, le top management doit d’abord la traduire en indicateurs qu’il estime clairs et mesurables par les subordonnées. Le processus est aussi bottom up car ces derniers doivent effectivement s’approprier ces indicateurs. Bref, ils doivent les comprendre et les maitriser. C’est le croisement de ces deux processus qui permet d’obtenir des indicateurs aux qualités requises (fiabilité, pertinence, compréhensibles par tous).

Quelles sont les conditions à respecter pour la mise en place réussie de tableaux de bord ? Outre celles susmentionnées (rencontre des processus top down et bottom up),  c’est un rapport coût/bénéfice. Si les indicateurs sont trop compliqués  (et donc couteux  à produire), les remplacer par d’autres indicateurs, certes peu moins pertinents mais en revanche, beaucoup plus faciles à obtenir et à comprendre.  Ensuite, les indicateurs doivent être accompagnés de commentaires pertinents, tendant à comprendre leur évolution.

Les coûts de revient industriels

Les coûts de revient sont essentiels pour mesurer et comprendre la formation du résultat et la performance d’une activité de fabrication. Pour les calculer, deux méthodes sont plus particulièrement retenues ; d’une part la méthode dite des coûts standards, et d’autre part, la méthode  ABC (Activity Based Costing).

La première prévoit le calcul d’un prix de revient en fonction de nomenclatures (quantité unitaire prévisionnelle de matière) et gammes (temps unitaire prévisionnel de fabrication) et de lots de fabrication normatifs définis par le bureau des méthodes.

La seconde est la méthode  ABC (Activity Based Costing)  affecte les couts  de chaque activité (ou service) à chaque objet de coût (cost object) en fait les clients les produits, etc., en fonction de l’inducteur de coût (cost driver) qui y est associé. Par exemple, on affecte le coût du service commande en fonction du nombre de commandes (qui est l’inducteur de coûts pertinent).

Quelques conseils sur les calculs de coût de revient

Dans une PME, quelle méthode ai-je intérêt à utiliser ? Comme dans tout choix,  c’est un rapport cout/bénéfice. La méthode des couts standards est la plus facile à mettre en œuvre mais ne permet pas toujours de mesurer avec précision et par conséquent d’améliorer la performance, notamment des services supports (administration des ventes, etc.). Avec la méthode ABC, c’est le contraire. En analysant l’ensemble des processus (ou services) par métiers et de façon transversale, l’on détecte plus facilement les coûts, qu’ils soient explicites au cachés.  En revanche, la méthode ABC est plus couteuse à mettre en œuvre non seulement en raison de l’analyse susmentionnée, mais aussi parce qu’elle requiert de puissantes ressources informatiques.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés assure les prestations suivantes :

• Calcul de coûts de revient industriels
• Mise en place de tableaux de bord

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous

Ce que vous devez savoir sur les obligations comptables

Tenue de la comptabilité

Le Code du commerce oblige toutes les entreprises commerciales (personnes physiques et morales) et certains non-commerçants exerçant une activité économique (associations) à tenir une comptabilité et à publier des comptes dits annuels selon les règles du Plan Comptable Général (P.C.G). La tenue des comptes comprend à la fois les opérations courantes et les opérations d’inventaire (ou de fin d’exercice). Cette comptabilité est dite d’engagement car toutes les opérations, même celles qui n’ont pas généré un encaissement ou décaissement doivent être enregistrées. Les comptes annuels comprennent un bilan, un compte de résultat et une annexe. Cette dernière précise notamment les options retenues pour établir le bilan et le compte de résultat. La plupart du temps, l’annexe n’est pas obligatoire pour les commerçants personnes physiques.

Enregistrement des opérations comptables courantes

L’enregistrement des opérations courantes peut être, soit du ressort de l’expert-comptable, soit du client. Dans le premier cas, l’expert-comptable exerce une mission de direction financière complète. Dans le second cas, l’expert-comptable n’assure qu’une mission de surveillance et d’établissement des comptes mais le client doit impérativement disposer de solides connaissances comptables. Lorsqu’un expert-comptable prépare des comptes annuels, il doit attester au minimum que ces derniers ne comportent aucune incohérence. Cette attestation n’est pas obligatoire si la société dispose également d’un commissaire aux comptes.

Les questions sur la comptabilité que vous devez garder à l’esprit

Combien coûte un expert-comptable ?

A cette question, il n’y pas de réponse simple toute faite. Cependant, il faut savoir que l’expert comptable vend du temps. Donc, plus c’est long, plus c’est cher ! Et inversement. Dans ces conditions, deux paramètres influent, toutes choses égales par ailleurs, sur le coût. Tout d’abord, c’est la volumétrie, autrement dit le nombre de factures de ventes, d’achats etc. Ensuite, c’est l’organisation de la relation, bref le modus operandi, avec l’expert-comptable. Bien ranger notamment les factures, les renseigner, c’est autant de temps gagné par l’expert-comptable. Ayez à l’esprit que 5% des pièces comptables mal renseignées ou non renseignées signifient un quasi-doublement des temps d’intervention. En synthèse, définissez bien le contour de l’intervention et l’organisation à adopter avec votre expert-comptable.

Dois-je demander un devis à mon futur expert-comptable ?

C’est non seulement souhaitable mais également obligatoire depuis le 1^er décembre 2007.  Ce devis est également appelée lettre de mission.

Dois-je uniquement utiliser le critère du coût pour sélectionner mon expert-comptable ?

Non. Doivent entrer en ligne de compte la proximité géographique et surtout l’empathie avec ce dernier Il doit vous comprendre sur le plan personnel, bien comprendre votre activité et inversement. L’expert-comptable est le premier conseil des entreprises, bien avant les avocats etc. Bref, son champ d’intervention dépasse largement la sphère comptable et vous le solliciterez naturellement pour des prestations connexes à la mission de tenue ou de surveillance des comptes (conseil fiscal etc.).

Dois-je vérifier le titre d’expert-comptable ?

Oui, pour cela, demandez simplement une carte de visite lors du premier entretien, puis vérifiez si la plaque apposée à l’entrée des locaux indique bien la qualité d’expert-comptable.  Il existe de nombreuses officines de gestion, qui se proposent de tenir la comptabilité de votre société. Celles-ci ne sont pas habilitées à tenir la comptabilité (la tenue et l’établissement des comptes est un monopole des experts-comptables) et ne sont pas forcément moins chères que les experts-comptables. En revanche, ce qui est certain, c’est que leur travail n’est pas contrôlé par un organisme de tutelle (les experts-comptables sont soumis à un contrôle-qualité très strict)  et qu’elles n’ont pas d’assurance responsabilité civile professionnelle. Par conséquent, vous n’avez pas de garantie sur la qualité des prestations et l’obtention de dommages intérêts en cas de faute professionnelle avérée.

Pour aller plus loin

Pour tenir votre comptabilité, le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous propose les solutions suivantes.

• Direction financière complète
• Surveillance comptable

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous