Comparaison LMP LMNP : quelles conséquences fiscales et sociales
Contexte : Depuis 2020, le champ du LMNP s’est rétréci au profit du LMP (cf. notre article LMP ou LMNP : peut-on encore choisir ?). Dans cet article, nous allons procéder à une comparaison LMP LMNP selon le régime réel d’imposition et en étudier les conséquences pratiques, fiscales et sociales.
Comparaison LMP LMNP
Sur le plan fiscal
Sur le plan de l’exploitation….
Si vous enregistrez un BENEFICE en tant que NON PROFESSIONNEL, de deux choses l’une. Soit, vous n’êtes pas assujetti aux charges sociales, ce bénéfice est assujetti à l’IRPP et aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital (17.20%). Si en revanche, vous êtes assujetti aux charges sociales, il est assujetti à l’IRPP seulement.
Si vous enregistrez un DEFICIT tant que NON PROFESSIONNEL, vous ne pouvez imputer les déficits que sur les bénéfices de même catégorie des 10 années suivantes. Si vous êtes PROFESSIONNEL, les déficits sont imputés immédiatement sur le revenu global. Si, après imputation, un déficit résiduel subsiste, il est reportable sur les 6 années suivantes.
… et sur celui des plus-values
La distinction LMNP/LMP est également importante si vous cédez ou cessez définitivement de louer un bien. En effet, si vous êtes NON-PROFESSIONNEL, la cession est taxée selon le régime des particuliers. . Ce qui signifie une exonération totale d’IRPP au bout de 22 ans, de CSG/RDS au bout de 30 ans. Le taux d’imposition s’élève à 36.20%. Si vous cessez d’exploiter un bien, aucune imposition n’est en revanche due. Depuis 2025, à noter cependant que la plus-value inclut les amortissements déduits fiscalement.
Si vous êtes PROFESSIONNEL, la plus-value (calculée sur le prix de vente ou la valeur vénale en cas de cessation de la location) est en principe imposable aux conditions de droit commun (appelé également court terme) à concurrence des amortissements déduits, à long terme au-delà.
Les plus-values court terme (PVCT) bénéficient cependant d’un régime d’exonération totale à 3 conditions : (i) les immeubles doivent être inscrits à l’actif du bilan, (ii) l’activité doit être exercée depuis plus de 5 ans, (iii) les recettes tirées de la location sont inférieures à 90 000 € H.T. les deux années civiles précédant la cession.
Cette exonération est partielle si elles sont comprises entre 90 000 € H.T et 126 000 € H.T.
Quant aux plus-values à long terme (PVLT), elles subissent un abattement de 10% à partir de la 5ème année de détention. En conséquence, celle-ci est totalement exonérée au bout de 15 ans. La plus-value ainsi calculée est soumis à un taux total d’imposition de 30% (12.80% au titre prélèvement forfaitaire non libératoire + 17.20% de prélèvements sociaux).
Comparaison LMP LMNP
Sur le plan social
Sur le plan de l’exploitation
Les charges sociales (y compris la CSG/RDS d’activité) s’élèvent entre 20 et 25% du résultat avant charges sociales, sans être inférieur à 1200 € par an. Une imposition minimum est en effet due même en cas de déficit fiscal.
En cas de vente ou de retrait de l’exploitation
La plus-value à court terme telle que calculée ci-dessus pour les besoins de l’IRPP est soumise aux charges sociales.
Les charges sociales, y compris la CSG, sont déductibles des résultats taxables au taux de droit commun. La CSG/RDS d’activité est exclusive de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (17.20%).
Et sur la réduction d’impôt CGA, en matière de TVA et de CFE…
Pour bénéficier de la réduction CGA, votre chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 77 700 €. Les locations d’appartements sont de droit exonérées de TVA. Résumons, le statut PROFESSIONNEL ou NON PROFESSIONNEL n’a pas d’incidence sur ces impositions.
..Et d’IFI..
Seuls les LMP peuvent prétendre à l’exonération à l’IFI… Peuvent car être LMP sur le plan d’IR ne signifie pas pour autant exonération automatique de l’IFI. Pour plus de détails, cf. LMP LMNP et IFI peut-on être exonéré ?)
LMP LMNP : en synthèse
Si cette comparaison LMNP LMP selon le régime réel d’imposition met en évidence une complexification et un durcissement du loueur meublé, il ne signifie pas pour autant la fin de ce statut. Mieux, on peut deviner certains avantages à la réforme intervenue au 1er janvier 2020 (Cf. notre article LMNP LMP quelles stratégies fiscales).
(5) Cf. notre article LMNP LMP et IFI – peut-on être exonéré ? – Comparaison LMNP LMP
Pour aller plus loin
Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous conseillent sur votre statut en tant que loueur meublé
