Décès du loueur en meublé : les précautions à prendre
Abstract : Le décès du loueur en meublé, en fait votre conjoint exploitant les biens immobiliers de la communauté, vous conduit à vous interroger sur les conséquences fiscales. Quelles précautions à prendre pour minimiser les impositions ?
Décès du loueur en meublé ; établir un bilan au jour du décès.
Les loyers et les charges d’exploitation seront proratisés jusqu’au jour du décès du loueur en meublé. Les immeubles seront considérés comme cédés à leur valeur vénale, c’est-à-dire à celle qui apparaîtra sur l’acte de dévolution successorale. Par ailleurs, les emprunts éventuels au passif seront constatés en profit exceptionnel s’ils sont remboursés par l’assurance emprunteur.
Et si le défunt était un loueur professionnel (LMP) au moment du décès, le résultat fiscal ainsi calculé sera aux charges sociales. L’article L 131-6 code de la Sécurité sociale ne prévoit aucun retraitement significatif du résultat fiscal pour déterminer le résultat soumis aux cotisations URSSAF.
La déclaration doit être déposée dans les 60 jours du décès.
Pour résumer, les ayants droit seront assujettis à des prélèvements obligatoires d’autant plus substantiels que le défunt était loueur professionnel au moment du décès.
Que faire pour atténuer pour le résultat fiscal et social, le cas échéant ?
Demander le report d’imposition pour l’actif immobilier (article 41 du CGI) et..
Si au moment du décès, le loueur en meublé était un professionnel, les ayants droit peuvent demander le report d’imposition des plus-values au jour de la cession des biens ou de l’entreprise si elle est antérieure (article 41-1-a). Ce report d’imposition se transforme en exonération définitive après cinq ans d’exploitation, par les héritiers, de l’entreprise transmise (art. 41-II).
Pour se prévaloir de ce régime spécial, les héritiers (ou donataires) doivent (i) exercer une option expresse au moment où ils acceptent la transmission (CGI art. 41, IV-a). Le nouvel exploitant doit par ailleurs joindre un état récapitulatif de ces plus-values dont l’imposition est reportée, (i) à sa déclaration personnelle (ii) à sa déclaration de résultat de chaque exercice couvert par le report d’imposition.
… Et l’étalement de l’imposition au titre du remboursement de l’emprunt (article 38,2 quarter du CGI)
Les héritiers peuvent opter pour l’étalement de l’imposition sur cinq ans, à condition cependant de prendre l’engagement de réintégrer aux résultats imposables des exercices ultérieurs les profits en sursis d’imposition à la date du décès dans les mêmes conditions que celles qui étaient applicables à l’ancien exploitant. Pratiquement, 1/5 du profit sera constaté dans le bilan du défunt, et les 4/5 seront réintégrés par 1/5 dans les résultats de la nouvelle exploitation.
Cette solution n’est pas applicable si les héritiers cèdent l’exploitation du défunt loueur en meublé.
Pour conclure
À la suite du décès du loueur en meublé, les héritiers ont toujours intérêt à demander la poursuite de l’exploitation pour bénéficier de ces dispositions. En effet, s’ils exploitent l’activité
- moins de cinq ans,
- ils bénéficieront d’un écrêtement significatif de leur base d’imposable à l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales le cas échéant,
- pendant au moins cinq ans,
- ils paieront un impôt sur le revenu et le cas échéant des charges sociales, étalés (donc écrêtés) sur 4 ans, au titre du seul article 38,2 quarter du CGI. (En d’autres termes, aucun prélèvement, impôt ou charge sociale au titre de l’article 41).
Enfin, ces deux options sont d’autant plus intéressantes qu’il y a d’héritiers co-exploitants.
Décès du loueur en meublé : en résumé
Décès du Loueur En meublé
Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne pour la gestion comptable et fiscale de votre location meublée.
