Démembrement en tant que loueur meublé : comment évaluer l’usufruit ?

Contexte : vous souhaitez donner à vos descendants la nue-propriété de l’un des biens que vous louez en meublé et vous en réserver l’usufruit. Comment évaluer ce dernier ?

Démembrement et loueur meublé : Relation entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit….

Tout d’abord, le démembrement en tant que loueur meublé nécessite un rappel juridique et économique

Le droit de propriété, ou pleine propriété, est défini à l’article 544 du Code civil  faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit, défini à l’article 578 dudit Code et de la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’usage et des fruits. Le nu-propriétaire conserve le seul droit de disposer du bien, en respectant les droits de l’usufruitier.

L’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

Il résulte de cette définition que

• (i) la valeur de l’usufruit est la différence entre la valeur de la pleine propriété (PP) et celle de la nue-propriété : en effet PP = NP+ US => NP = PP-US,
• (ii) plus l’échéance est lointaine, plus la part de l’usufruit dans la valeur de la pleine propriété est importante.

.. et votre intérêt fiscal…  

En tant que donateur de la nue-propriété se réservant l’usufruit, vous avez un double intérêt à maximiser sa valeur au détriment de la nue-propriété. (i) Vous minimisez la plus-value de cession de cette dernière. Et côté usufruit (ii), vous maximisez la quotité amortissable à inscrire à l’actif du bilan. Or, l’amortissement est totalement déductible sur le plan fiscal, selon la jurisprudence.

Et si de plus, vous êtes loueur meublé professionnel (LMP), vous avez un 3^ème intérêt. Vous réduisez également le montant de la plus-value court-terme assujettie aux cotisations sociales et à la CSG/RDS d’activité.

Coté donataire, vous réduisez les droits de mutation à payer par ce dernier.

Une fois ces règles posées, il convient de déterminer la valeur de l’usufruit à l’acquisition et la cession pour calculer la plus-value.

Détermination de la valeur de l’usufruit à l’acquisition…

L’article 669 du CGI et lui-seul, détermine la ventilation du prix d’acquisition entre nue-propriété et usufruit. En d’autres termes, vous ne pouvez pas recourir à une évaluation économique de l’usufruit.

….Et à la cession…

Vous pouvez ne pas vous prévaloir de l’article 669 du CGI, si et (faire) procéder, sous votre propre responsabilité, ou à dire d’expert, à un calcul de l’usufruit viager selon des critères reflétant davantage la réalité économique, c’est-à-dire de conduire à une valeur supérieure à celle qui résulterait de l’application du barème à l’article 669 du CGI (cf. ci-dessus).  A cela deux raisons ; (i) tout d’abord parce que le barème repose sur la table de mortalité 1996-1998 et un taux d’intérêt de 3%, (ii) ensuite parce qu’il est établi par décennies. Ainsi, à 41, 51 ou 61, ans révolus, la valeur de l’usufruit est réduite de 10% de la valeur en pleine propriété.

L’évaluation économique reposera sur la méthode des DCF (discounted cash-flows), c’est-à-dire des flux de trésorerie actualisés. Ces derniers représentent l’excédent des recettes encaissées sur les dépenses usufructuaires payées année par année sur l’espérance de vie du donateur de la nue-propriété à la date de la donation. Le taux d’actualisation que l’on retiendra est le taux d’emprunt auquel l’usufruitier peut prétendre, comme tenu de son profil de risque.

Cette méthode de calcul est parfaitement admise par la jurisprudence à condition qu’elle repose sur des hypothèses pertinentes.

En résumé l’évaluation de l’usufruit en cas de cession de la nue-propriété

Démembrement en tant que loueur meublé

Le Cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans l’évaluation de votre usufruit immobilier.

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