Donation en tant que loueur meublé – quels prélèvements ?
Contexte : vous envisagez une donation en tant que loueur meublé . A quels impôts et cotisations sociales êtes-vous soumis ?
Pourquoi est-il indispensable de connaitre le montant de ces prélèvements avant la donation ?
Au motif qu’ils sont, dans le cadre d’une donation tant que loueur meublé, déductibles de la base de calcul des droits de mutation à titre gratuit, au même titre que toute autre dette, fiscale (taxe foncière) ou non (emprunts bancaires notamment). Cela signifie donc une minimisation de l’assiette soumise à ces droits et donc de ces derniers.
Donation en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP)
Si vous êtes LMNP au moment de la donation, celle-ci n’emporte aucune imposition. En effet, la donation est considérée comme un retrait d’actif. Or, seules les ventes sont soumises à imposition (selon le régime des plus-values immobilières privées). Mieux, la donation de biens relevant du régime des plus-values privées (en cas de cession) purge définitivement la plus-value.
Et si vous êtes loueur professionnel (LMP) au moment de la donation
Sur le plan du principe, tout donation, partielle ou totale d’un bien loué est assimilé à une cession à vous-même. En d’autres termes, elle entraine la même imposition que si vous le cédiez à un tiers.
La plus-value totale est imposable sous le régime des plus-values professionnelles (article 151 septies B du CGI). La partie à court-terme de la plus-value (à concurrence des dotations aux amortissements) est soumise à taux marginal d’imposition, la plus-value long terme (excédent du prix de cession sur le prix d’acquisition), après abattement de 10% au-delà de la 5ème année de détention à un taux proportionnel de 36.20%. Vous pouvez cependant à certaines conditions bénéficier de l’exonération totale de la plus-value (Art 151 septies du CGI).
La plus-value court-terme est également assujettie aux cotisations sociales et à la CSG/RDS d’activité. Cet assujettissement est toujours dû, même en cas d’exonération totale de la plus-value.
Ceci étant, il convient de considérer trois situations.
Vous donnez la nue-propriété d’un bien et conservez l’usufruit.
Vous êtes imposé sur la plus-value calculée sur la cession de la nue-propriété. Cette imposition est due au plus tard lors du dépôt de la liasse fiscale. Pour en savoir plus sur son calcul, cf. l’article loueur meublé et transmission à titre gratuit de la nue-propriété ? Comment évaluer l’usufruit ?
Vous donnez la totalité d’un bien
Vous êtes imposé sur la totalité de la plus-value . Cette imposition est due au plus tard lors du dépôt de la liasse fiscale (cf. lignes ci-dessus)
Vous donnez la totalité de l’entreprise.
La donation d’une entreprise individuelle emporte cessation d’entreprise et déclenche les mêmes impositions que la vente de totale de l’entreprise individuelle. 2 différences à noter par rapport à la situation précédente. Tout d’abord, les bénéfices non encore taxés et les plus-values latentes (sur la valeur estimée des biens) sont imposables immédiatement. Vous devez déposer
Ensuite et surtout, le donateur a la possibilité de se prévaloir de l’article 41 du CGI, lequel permet
- de reporter l’imposition des plus-values chez le donataire si celui-ci cède les biens dans les 5 ans suivant la donation,
- d’échapper à toute imposition aussi bien chez le donateur que chez le donataire, si ce dernier les cède 5 ans après la donation.
Donation des biens et plus-values en résumé (arbre de décision)
donation en tant que loueur meublé
Le Cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste en cas de donation de vos biens ou de votre entreprise en tant que loueur meublé.
