Donation en tant que loueur meublé – quels prélèvements ?

Contexte : vous envisagez une donation en tant que loueur meublé . A quels impôts et cotisations sociales êtes-vous soumis ?

Pourquoi est-il indispensable de connaitre le montant de ces prélèvements avant la donation ?

Au motif qu’ils sont, dans le cadre d’une donation tant que loueur meublé, déductibles de la base de calcul des droits de mutation à titre gratuit, au même titre que toute autre dette, fiscale (taxe foncière) ou non (emprunts bancaires notamment).  Cela signifie donc une minimisation de l’assiette soumise à ces droits et donc de ces derniers.

 Donation en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP)

Si vous êtes LMNP au moment de la donation, celle-ci n’emporte aucune imposition. En effet, la donation est considérée comme un retrait d’actif. Or, seules les ventes sont soumises à imposition (selon le régime des plus-values immobilières privées). Mieux, la donation de biens relevant du régime des plus-values privées purge définitivement la plus-value fiscale. En d’autres termes, lorsque le donataire revendra le bien, elle sera calculée par rapport au prix d’acquisition initialement payé par le donateur (ou la valeur retenue lors d’une précédente mutation à titre onéreux), et non par rapport à la valeur vénale au jour de la donation.

Et si vous êtes loueur professionnel (LMP) au moment de la donation

Donation en tant que loueur meublé : principe

Toute donation, partielle ou totale, d’un bien loué, est assimilée à une cession à vous-même. En d’autres termes, elle entraine la même imposition que si vous le cédiez à un tiers.

La plus-value totale est imposable sous le régime des plus-values professionnelles (article 151 septies B du CGI). La partie à court-terme de la plus-value (à concurrence des dotations aux amortissements) est soumise au taux marginal d’imposition, la plus-value long terme (excédent du prix de cession sur le prix d’acquisition), après abattement de 10% au-delà de la 5^ème année de détention à un taux proportionnel de 36.20%. Vous pouvez cependant à certaines conditions bénéficier de l’exonération totale de la plus-value (Art 151 septies du CGI).

La plus-value court-terme est également assujettie aux cotisations sociales et à la CSG/RDS d’activité. Ces cotisations sont toujours dues, même en cas d’exonération totale de la plus-value.

Ce principe étant posé, il convient de considérer trois situations.

Vous donnez la nue-propriété d’un bien et conservez l’usufruit.

Vous êtes imposé(e) sur la plus-value calculée sur la cession de la nue-propriété. Cette imposition est due au plus tard lors du dépôt de la liasse fiscale. Pour en savoir plus sur son calcul, cf. l’article loueur meublé et transmission à titre gratuit de la nue-propriété ? Comment évaluer l’usufruit ?

Vous donnez la totalité d’un bien

Vous êtes imposé(e) sur la totalité de la plus-value. Cette imposition est due au plus tard lors du dépôt de la liasse fiscale (cf. lignes ci-dessus).

Vous donnez la totalité de l’entreprise.

La donation d’une entreprise individuelle emporte cessation d’entreprise et déclenche les mêmes impositions que la vente de totale de l’entreprise individuelle. 2 différences à noter par rapport à la situation précédente. Tout d’abord, les bénéfices non encore taxés et les plus-values latentes (sur la valeur estimée des biens) sont imposables immédiatement.

Ensuite et surtout, le donateur a la possibilité de se prévaloir de l’article 41 du CGI, lequel permet

• de reporter l’imposition des plus-values chez le donataire si celui-ci cède les biens dans les 5 ans suivant la donation,
• d’échapper à toute imposition aussi bien chez le donateur que chez le donataire, si ce dernier les cède 5 ans après la donation.

Le recours à l’article 41 suppose cependant que le donateur ne puisse bénéficier de l’exonération totale sur les plus-values prévue aux articles 151 septies et septies B du CGI.      

Donation des biens et plus-values en résumé (arbre de décision)

LMP et donation, LMNP et donation

Le Cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste en cas de donation de vos biens ou de votre entreprise en tant que loueur meublé.