IFI et location meublée : peut-on être exonéré ?

Contexte : À quelles conditions exonération IFI et location meublée (LM)  sont-elles compatibles ? En d’autres termes, peut-on prétendre à l’exonération IFI en tant que loueur en meublé en entreprise individuelle ? Passage en revue des conditions pour prétendre à l’exonération.

Exonération IFI et location meublée : les conditions

…L’activité..

Qui doit être exercée à titre principal et professionnel…

En premier lieu, l’activité doit être exercée à titre principal et professionnel. Selon l’article 966 du CGI, sont considérées comme telles les activités commerciales. Cependant, ces activités excluent la gestion du patrimoine immobilier (articles 34 et 35 du CGI). Toutefois, l’article 975 CGI V (1° et 2°) du CGI prévoit une dérogation à ce principe lorsqu’il s’agit d’immeubles destinés à être loués meublés. En effet, ils peuvent alors être considérées comme des activités commerciales pour l’exonération à l’IFI. En résumé, la doctrine fiscale, comme la réponse ministérielle de Roseren semble considérer que l’activité de location meublée ouvre de droit à l’exonération….

…Puis le chiffre d’affaires et les revenus

Tout d’abord, exonération IFI et location meublée requièrent que les entrepreneurs individuels facturent plus de 23 K€ de recettes TTC en année pleine et tirer de l’activité de location meublée plus de 50% des autres revenus professionnels. Par autres revenus professionnels, il faut entendre l’ensemble des revenus d’activité (sauf les revenus de retraite – exclus selon l’article 975-IV 2 1° du CGI – et ceux issus de l’activité de location meublée).

Application – IFI et location meublée non professionnelle (LMNP)…

Compte tenu des critères ci-dessus, aucun loueur en meublé non professionnel ne saurait prétendre à l’exonération IFI. Car la condition de l’exercice d’une activité à titre professionnel et principal ne sera pas remplie.

.. Et location meublée professionnelle (LMP)

Les actifs peuvent prétendre à l’exonération s’ils consacrent à la LM l’essentiel de leur temps et si elle leur procure l’essentiel de leurs moyens de subsistance. Même s’ils sont loueurs meublés professionnels sur le plan de l’impôt sur le revenu, les salariés sont en principe exclus de l’exonération. Même s’il s’agit d’une présomption simple, il parait très difficile de la combattre. En effef, le BOFIP précise « lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé » (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 §20). On constate que la notion d’activité exercée à titre principal revêt toute son importance.

En revanche, peuvent prétendre à l’exonération IFI les retraités. Les pensions de retraite ne constituent pas des revenus professionnels au sens de l’IFI (cf. ci-dessus 2^ème paragraphe). De plus, l’appréciation de l’activité de location à titre principal et professionnel peut être démontrée puisqu’ils n’ont pas en principe d’activité professionnelle.

Exonération IFI et location meublée : en synthèse

Il apparait donc qu’exonération IFI et location meublée sont compatibles s’agissant d’un retraité. En revanche, un actif, quels que soient ses revenus, salariaux ou non (TNS), ne peut prétendre à l’exonération IFI. En d’autres termes, la qualification de loueur en meublé professionnel au niveau de l’impôt sur le revenu n’est absolument pas suffisante pour être dispensée d’IFI.