LMNP Loueur Meublé Non Professionnel : quelles sont vos obligations fiscales ?
Contexte : vous avez acheté en 2025 l’avez loué meublé en tant que non professionnel (LMNP). Voici en quelques lignes les obligations fiscales que vous devez remplir :
Conditions pour être LMNP
Est considéré comme telle toute personne ne respectant pas l’une des deux conditions ci-après : les recettes issues de la location meublée (ii) sont inférieures aux revenus professionnels du foyer, (iii) ou à 23 000 € TTC
LMNP et Impôt sur le revenu…
Vos obligations fiscales sont équivalentes à celles d’une petite entreprise commerciale.
Votre résultat issu de la location d’immeubles meublés est taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, on détermine un résultat comptable selon les principes du Code de commerce (comptabilité à partie double). Ce résultat est l’excédent des créances acquises (même si elles n’ont pas été encaissées) sur les dettes acquises (même si ces dernières n’ont pas été payées). Ensuite, on calcule le résultat fiscal en réintégrant à ce dernier les charges non déductibles ou en y déduisant les revenus non imposables (cf. également fiscalité d’entreprise). Pour un loueur meublé non professionnel (LMNP), la principale réintégration est souvent constituée par les amortissements non déductibles selon l‘article 39 C-II du CGI. Ces amortissements non déductibles ne sont cependant pas perdus puisqu’ils peuvent s’imputer sur les bénéfices fiscaux futurs, sans limitation de durée.
Concrètement, vous devez déposer, en tant que LMNP, une déclaration simplifiée de résultats, en l’occurrence la déclaration 2033-A. Généralement, cette déclaration au titre de l’année N est à déposer au centre des impôts dont vous dépendez avant le 15 mai N+1.
Les déficits subis au titre de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne sont imputables que sur les bénéfices de même catégorie sur les 10 années suivantes. En d’autres termes, ils ne sont pas imputables sur le revenu global.
..TVA, plus-values de cession et CFE
Sur le plan de la TVA, La location de logement en meublé est exonérée de plein droit de TVA. Cependant, lorsque les locations de résidences étudiantes ou de personnes âgées sont soumises au taux de TVA de 10 %.
Les cessions d’immeubles loués en tant que LMNP Loueur Meublé Non Professionnel sont soumises au régime des plus-values de particuliers. Au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), un abattement progressif commence dès la 6ᵉ année de détention et augmente chaque année jusqu’à la 22ᵉ, année de l’exonération totale. Au titre des prélèvements sociaux (17,2 %), un mécanisme est similaire (abattement progressif à partir de la 6ᵉ année), mais l’exonération totale des prélèvements sociaux (17,2 %) n’intervient qu’à l’issue de 30 ans de détention.
Vous êtes assujetti(e) à la contribution foncière des entreprises (CFE), dès lors que vous louez le bien comme résidence principale à un loyer raisonnable. Cette CFE minimum est due seulement par la collectivité du principal établissement. En d’autres termes, les autres biens en sont exonérés.
Et quelques conseils…
Je souhaite louer à compter de cette année un bien acquis depuis une certaine date. Ai-je la possibilité de l’inscrire à une valeur réévaluée à l’actif de mon bilan. Oui, condition qu’il ne s’agisse pas d’une première imposition de l’entreprise, mais d’une inscription en cours d’exploitation (BOI BIC AMT 10 30 30 10 n n°470 et 480). Dans ce cas, le mieux est de retenir l’évaluation récente de l’administration (par exemple dans le cadre de l’IFI) ou s’adresser à un expert immobilier ou bien à un notaire. A défaut, on peut retenir celles d’une agence immobilière mais elle n’est en principe pas opposable à l’administration fiscale. Restent les indices de la Chambre des Notaires et les prix de transactions comparables. Intérêt de l’opération ? Elle permet de réduire, par le truchement de dotations aux amortissements, souvent et de façon significative le revenu imposable d’un LMNP.
LMNP : en résumé
LMNP : Location meublée non professionnelle
Pour aller plus loin
Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accomplit pour votre compte l’ensemble des obligations fiscales auxquelles vous êtes assujetti(e) en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
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