LMNP et risques : quelles sont les précautions à prendre?

Le LMNP et risques : ou comment respecter strictement un régime d’exception, à peine de conséquences financières parfois sérieuses. Passage en revue des principales zones de risque.

LMNP et risques sur le plan juridique

Toute location meublée de courte durée ne constituant pas la résidence principale, quel que soit le caractère (temporaire ou non) de cette location, nécessite une autorisation de changement d’usage (articles L.631-7 et suivants du Code de Construction et de l’Habitation (CCH) et article 3 du règlement municipal sur les changements d’usage). Par dérogation, aucune autorisation n’est requise lorsque le local constitue la résidence principale du locataire pour une durée d’au moins 8 mois par an (Article 2 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 repris à l’article 631-7-1 A dudit Code).

En pratique, entrent dans la catégorie des baux non soumis à autorisation

Les baux d’une durée supérieure à 1 an,
Les baux étudiants d’une dure de 9 mois,
Les baux mobilité,
Les locations de courte durée, consécutive à une location d’un local à usage de résidence principale dans la limite de 120 jours par an.

Ainsi, à l’expiration d’un bail étudiant vous avez la possibilité de le louer pour de courtes durées dans la limite de 3 mois maximum pendant l’année, à condition de le relouer à en résidence principale par la suite.

L’absence d’autorisation préalable constitue une infraction à cette réglementation passible de poursuites et amendes civiles prévues à l’article L.651-2 du CCH.

LMNP et risques sur le plan de l’impôt sur le revenu

Ensuite, bien respecter les critères retenus par la loi Allure pour qualifier le LMNP (Literie comprenant Couette et Couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur à -6 C, vaisselle, etc..). A défaut, la location peut être qualifiée de nue et le bailleur sera assujettie, soit dans la catégorie des revenus fonciers si l’activité est exercée en entreprise individuelle, à soit à l’IS si le bailleur est une SARL de famille.

Dans le cas où le bailleur conclut un bail commercial un exploitant – par lequel ce dernier (et non le 1er) contractualise avec le locataire – il doit veiller à ne pas consentir un pourcentage des recettes en rémunération de ses services. En effet, la location ne relève plus du champ de la location meublée non professionnel mais du régime des BIC de droit commun. Exit l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers et les réductions d’impôts (cf. dernière paragraphe de la présente section).

Retenir une valeur de marché également établie à dire d’expert agréé. A ce sujet, l’administration fiscale considère qu’une évaluation par une agence immobilière ne lui est pas opposable.

Part du foncier dans le bien. Dans un arrêt du 13 mars 2014, la Cour d’Administrative d’Appel de a considéré que la part d’un terrain situé dans les beaux quartiers pouvait aller jusqu’à 40% de la valeur du bien.

Acquisition de biens sous le dispositif Censi-Bouvard : tout d’abord il peut être judicieux d’y renoncer si (i) votre taux d’imposition dépasse les 11% et que (ii) la part du foncier est faible. En effet, les amortissements ne sont pas déductibles dans la limite de 300 K€. Ensuite, s’assurer que (i) celui-ci sera loué pendant 9 années de façon ininterrompue, que (ii) le gestionnaire du bien n’est pas associé au résultat locatif. Enfin en si vous êtes le contribuable attributaire du logement et sur le point de divorcer, demander en cas de divorce la reprise de l’engagement jusqu’à la fin de la période d’engagement. Si l’un de ces 3 conditions n’est pas respectée, la réduction d’impôt est remise en cause.

…Et la TVA

Lorsque les revenus locatifs sont assujettis à la TVA, s’assurer du strict respect des conditions notamment pour les prestations à caractère hôtelier. Souvent, le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’assujettissement à la TVA avec pour corollaire l’obligation de reverser la TVA quelque fois depuis l’origine.