LMNP et société: en résumé

LMNP rime, à raison d’ailleurs, avec entreprise individuelle soumise au régime des BIC la plupart du temps. Cela signifie-t-il pour autant qu’investir collectivement, que LMNP et société est impossible ?  Recourir à des sociétés est possible à condition de pouvoir bénéficier du régime des BIC non seulement au moment de l’option mais également dans la durée.  C’est à ce niveau que se situent généralement les principaux pièges.

LMNP et Société en Nom Collectif

C’est tout à fait possible car la SNC est en principe une société transparente fiscalement. Cependant, faute pour les associés de ne pas avoir leurs responsabilités limitées à leur apports, c’est une forme que l’on ne privilégie pas même si l’activité LMNP est peu risquée.

Sur le plan fiscal et social, cette forme juridique n’est pas sans risque. Sur le plan fiscal, les associés doivent être des personnes physiques : une SNC détenue par une ou plusieurs SARL de famille est soumise à l’IS  (arrêt du Conseil d’Etat du 07/08/08 n° 283 238).  Sur le plan social, les associés sont tous passibles du RSI, puisqu’ils sont commerçants

LMNP et EURL

C’est tout à fait possible pour une EURL d’être assujettie aux BIC. Mais  attention, il convient de respecter cette condition non seulement à la création mais également dans le temps. Donc, il est fortement déconseillé de céder les titres à une tierce personne. En ce cas, la société n’est plus une EURL mais une SARL et devient soumise à … l’IS! En résumé, vous risquez de payer une double imposition (à la fois à titre personnel et au titre professionnel).

LMNP et SARL de famille

Les SARL peuvent cependant opter pour le régime BIC à la condition d’être formée d’ascendants et de descendants en ligne directe, ou entre des frères et sœurs et de leurs conjoints unis au moins par un PACS. La société peut cependant comprendre simultanément les membres d’un ou de l’autre groupe mais chacun doit être uni aux autres soit par un lien de parenté directe ou collatéral jusqu’au 2ème degré, soit par le PACS ou le mariage. Cependant, là encore il faut faire particulièrement d’être vigilant en cas d’entrée et/ou de sortie d’actionnaires. Attention donc aux divorces qui peuvent entraîner la sortie de l’un des associés de ces groupes et donc la perte du statut BIC et l’assujettissement à l’IS.  Il existe cependant des solutions pour neutraliser ces risque liés à la sortie des groupes, ceux concernant les divorces.

LMNP et Société Civile Immobilière

Rien de plus dangereux que la location en meublé au sein d’une SCI, au motif qu’elle est considérée comme une activité commerciale. En effet, l »article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale au sens du terme. Tel est le cas des locations meublés.

En cas de contrôle fiscal, le redressement en cas d’assujettissement à l’IS sera significatif. Non seulement parce que la société paiera de l’IS et ses associés de l’IRPP au titre des revenus distribués mais également parce que la plupart du temps le dégrèvement au titre des impositions aux BIC  sera la plupart du temps prescrit !

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