Location meublée en SARL de famille – une alternative à l’entreprise individuelle ?
Contexte : Faire de la location meublée en SARL de famille peut présenter par rapport à l’entreprise individuelle (EI) des avantages pour exercer une activité de loueur en meublé. Mais cette solution n’est sans inconvénients – revue de détail des avantages et inconvénients de ces 2 modes d’exercice.
Location meublée en SARL de famille – sur le plan juridique
La SARL de famille est un outil juridique permettant d’échapper à l’indivision, notamment à son caractère précaire. Elle permet d’organiser et de la gérer selon les règles spécifiques, notamment en cas de la présence de mineurs. La SARL facilite le démembrement. Celui-ci porte en effet sur les titres et non sur le ou les biens.
La SARL de famille étant d’abord une SARL, les associés sont responsables à concurrence de leurs apports. En cas de faillite de la société, leur responsabilité est limitée aux seuls apports. Aucune protection juridique pour l’entrepreneur individuel.
Mais ces avantages ont aussi des inconvénients. Obligation de présenter les comptes annuels, nomination d’un ou plusieurs mandataires sociaux, tenue d’assemblées générales, interdiction pour les associés de se faire prêter par la SARL, et surtout impossibilité de distribution si les résultats comptables sont déficitaires.
À l’inverse, l’entrepreneur individuel peut appréhender au fur et à mesure l’intégralité du cash-flow.
Et sur le plan des impositions directes
Sous certaines conditions, la SARL de famille est transparente fiscalement. Son résultat est déterminé selon les règles du BIC, comme tout entrepreneur individuel louant en meublé et relevant d’un régime réel d’imposition. La quote-part de résultat est imposée entre les mains de chaque associé à raison de sa participation dans le capital social.
..et des charges sociales…
En SARL de famille, seul le gérant majoritaire paye des charges sociales, quelle que soit sa quote-part de résultat. Cette affiliation peut être coûteuse en cas de cession d’immeubles, car les charges sociales sont calculées sur les plus-values à court terme, pour résumer sur les amortissements déduits sur le plan fiscal. Pour contourner la difficulté, il convient de nommer un non-associé et/ou un gérant minoritaire qui en sont exonérés.
L’entrepreneur individuel paye des charges sociales soit (i) s’il est considéré comme un loueur meublé non professionnel dont le chiffre d’affaires réalisé en location courte durée dépasse 23 K€, soit(ii) parce qu’il est un loueur meublé professionnel (LMP). En savoir plus comparaison lmnp lmp….
…et de l’IFI..
En SARL de famille, le gérant peut bénéficier de l’exonération IFI à condition qu’il exerce à titre principal et professionnelle au sens qualitatif. Par qualitatif, il faut comprendre la mise en œuvre de moyens (notamment bureaux, employés et site Internet le cas échéant, etc.).
En entreprise individuelle, l’entrepreneur doit (i) réaliser plus de 23 K€ de recettes et (ii) déclarer des revenus BIC issus de la location, supérieurs aux autres revenus professionnels, (iii) exercer à titre principal et professionnel. En d’autres termes, exit le sens qualitatif exigé pour la SARL de famille.
Dans la pratique, seuls les retraités peuvent y prétendre (Pour plus de détails, cf. IFI et location meublée : peut-on être exonéré.
Pour résumer, la location en meublé en SARL de famille est légèrement plus contraignante sur le plan de l’IFI que celle en entreprise individuelle.
.. et en cas de transmission
La SARL de famille conserve son plan d’amortissement et les déficits. Il n’y a pas de taxation immédiate de la plus-value sur le bien. En revanche pas de nouveau plan d’amortissement.
En entreprise individuelle, en revanche, le bien sera réévalué (après il est vrai paiement des droits de succession)
En résumé, la location meublée en SARL de famille ou en EI
LMNP en SARL de famille
