Location meublée et usufruit : que faire en cas de cession ?
Location meublée et usufruit : abstract : dans l’article Démembrement en location meublée : pourquoi c’est fiscalement avantageux, nous avons expliqué en quoi le démembrement de la propriété est fiscalement avantageux pour l’usufruitier. Ce constat est cependant à nuancer en cas de cession anticipée de l’usufruitier.
Location meublée et usufruit : rappel de l’avantage à démembrer le bien
Le démembrement permet d’augmenter (dès lors que l’usufruit est inscrit à l’actif du bilan) la quotité amortissable et par conséquent la dotation aux amortissements. D’une part, l’usufruit, qui est un droit immobilier, s’amortit intégralement (contrairement à un immeuble, dont la quote-part représentative du foncier est non amortissable). D’autre part, la durée d’amortissement, calculée sur l’espérance de vie de l’usufruitier à la donation, est généralement bien plus courte que celle d’un immeuble en pleine propriété.
Cette majoration permet de réduire non seulement le bénéfice imposable, mais également les cotisations sociales, notamment si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP).
Location meublée et usufruit – en cas de cession – principes…
Si vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP).
Vous relevez intégralement du régime des plus-values des particuliers. Et la computation du délai de détention s’appréciant à compter de la date d’acquisition de la pleine propriété.
Si êtes loueur meublé professionnel (LMP).
La plus-value sera soumise,
- Sur le plan de l’IRPP,
- A concurrence des amortissements déduits (à court terme), au taux marginal d’imposition,
- A concurrence de l’excédent du prix de cession (à long terme) sur le prix d’acquisition, au taux proportionnel de 36.20% (19% d’impôt + 17.20% de prélèvements sociaux).
- Sur le plan des cotisations URSSAF
- A concurrence des amortissements déduits, aux charges sociales et la CSG/RDS d’activité.
… et exceptions (LMP)
Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale des plus-values à certaines conditions : notamment, avoir exercé plus de 5 ans en tant que professionnel à la date de cession, ne pas dépasser 90 000 € de chiffres d’affaires (article 151 septies du CGI).
Les charges sociales restent toujours dues
.. ou options fiscales
La 1ère est de ne pas inscrire en tant que loueur en meublé professionnel, l’usufruit à l’actif du bilan pour relever seulement du régime des plus-values privées. Mais dans ce cas, vous ne pouvez déduire non seulement l’amortissement de l’usufruit, mais toutes les charges indissociables de l’immeuble. En clair, il s’agit des charges de copropriété, locatives, de la taxe foncière, de l’ensemble des travaux (réfection des parties communes, agencements de l’appartement) et des intérêts d’emprunts. A contrario, les dépenses dissociables de l’immeuble sont déductibles, notamment honoraires d’expert-comptable, honoraires de gestion locative, petit équipement, électricité. Le mobilier reste déductible par voie d’amortissement.
La 2ème est de différer autant que possible la cession de l’immeuble. En effet, la quote-part du prix revenant à l’usufruitier est déterminée de son droit réel au jour de la vente. En d’autres termes, il convient de calculer à cette date la valeur de marché de l’usufruit. Toutefois, l’administration tolère le calcul de l’usufruit en fonction du barème prévue à l’article 669 du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 320). En d’autres termes, l’usufruitier a d’autant plus de chances de réduire la plus-value que l’horizon de cession est lointain. Mais elle majore la plus-value du nu-propriétaire.
Location meublée et usufruit – en cas cession (résumé)
De prime d’abord, l’option ne pas inscrire pour un LMP le bien à l’actif apparait séduisante. Mais c’est oublier qu’elle va d’abord se traduire par une majoration significative du résultat d’exploitation.
Compte tenu de la complexité des législations sociale et fiscale et l’intrication de la première dans la seconde (puisque les charges sociales sont déductibles du résultat soumis à l’IRPP), seule une simulation des anticipations (prix de l’immobilier notamment) et des préférences (horizon de désinvestissement) déterminera la stratégie fiscale minimisant les prélèvements obligatoires.
Location meublée et usufruit
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