Jean-Claude Armand

Loueur meublé non résident – quels sont vos prélèvements obligatoires ?

LMNP Loueur Meublé Non Professionnel

Contexte : vous êtes un loueur meublé non résident, possédez un ou plusieurs appartements en France, quittancez à ce titre plus de 23 K€ TTC par an. A quels impôts et cotisations sociales  êtes-vous soumis ?

Dès lors qu’en tant que loueur meublé non résident, vos loyers quittancés TTC en meublé sont supérieurs à 23 K€ par an, vous êtes fiscalement un professionnel (LMP) et cotisez en principe aux caisses sociales. Vous ne pouvez pas vous prévaloir de vos revenus d’activité imposés à l’étranger – même s’ils sont supérieurs auxdits loyers – pour non seulement bénéficier fiscalement du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mais aussi être exempté de cotisations aux caisses sociales. Cette règle s’applique quel que soit le pays d’imposition.

Sur le plan de l’exploitation, quelles conséquences en tant que loueur meublé non résident professionnel…

Sur le plan de l’impôt sur le revenu (IRPP)…

  • Si vous enregistrez un bénéfice fiscal, vous pouvez déduire de ce dernier les déficits fonciers à concurrence de 21 400 € (hors intérêts d’emprunts). En revanche, les autres déficits catégoriels ne sont pas déductibles. Si après cette déduction, il ressort toujours un bénéfice fiscal, celui-ci est assujetti en principe aux taux d’imposition de 20% ou de 30% selon qu’il dépasse ou non, 26 070 € par part (au titre de 2021). Exit par conséquent le PFU (dit « flat tax ») et la CSG/RDS sur les revenus du capital.
  • Si en revanche, vous enregistrez un déficit fiscal, celui-ci s’impute sur les autres revenus catégoriels (foncier, etc..). Si après imputation des autres revenus catégoriels, votre résultat fiscal reste déficitaire, celui-ci est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée.

…et sur celui des caisses sociales,

  • Si vous êtes résident fiscal dans l’Espace Economique Européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni,
    • Vous ne payez pas de cotisations sociales, que vous soyez salarié ou indépendant, à condition que dans ce dernier cas, vous y exercez une activité substantielle,
  • Si vous êtes résident fiscal hors de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous cotisez en principe aux caisses sociales ; vous serez alors dans l’une des situations suivantes ;
    • Vous enregistrez un bénéfice fiscal : celui-ci est soumis aux charges sociales et le cas échéant à la CSG/RDS sur les revenus d’activité (9.70%),
    • Vous enregistrez un déficit fiscal : celui-ci est soumis à un forfait minimum de charges sociales (1 145 € au titre de 2021). Pas de CSG/RDS en revanche.

Elles sont déductibles du résultat fiscal (sauf 2.90% de la CSG)

Et en cas de cession d’un bien loué, quelles conséquences…

Vous pouvez vous prévaloir de l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers (et non des professionnels), à titre principal, sur le fondement de l’article de 244 bis A du CGI, ou de l’exonération de la totalité des plus-values professionnelles sur celui de l’article 151 septies du CGI.

Certes, le I.-1 du 1er article exclut expressément du régime des particuliers les immeubles cédés par un non-résident . Mais la doctrine fiscale considère que la location meublée n’entre pas dans le champ d’application dudit article. Elle précise en effet que « la location d’immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l’exploitation d’une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l’exercice d’une profession non commerciale au sens de l’article 244 bis A du CGI (BOI-RFPI-PVINR-10-10 N° 80).

L’imposition selon le régime des particuliers s’appuie donc sur une interprétation doctrinale, dont vous pouvez ne pas vous prévaloir, si c’est votre intérêt, pour solliciter l’application de l’article 151 septies du CGI. En effet, celui-ci exonère la totalité de la plus-value. Il peut donc s’avérer bien plus intéressant que l’article 244 bis A. Mais il est très restrictif : le bien doit être exploité en professionnel depuis plus de 5 ans (dont les 2 dernières années précédant la cession), vous devez quittancer moins de 90 000 € TTC de loyers annuellement (moyenne sur les 2 dernières années précédant la cession), etc.

et sur le plan des caisses sociales,

Si vous sollicitez l’application de l’article 244 bis A du CGI, pas de charges sociales sur les plus-values puisque vous relevez du régime des particuliers. Votre plus-value est assujettie à l’impôt proportionnel (19%) et aux prélèvements sociaux, de 7.50% si vous résidez dans l’EEE, ou en Suisse ou au Royaume-Uni, de 17.20% dans les autres cas.

Si vous vous placez sous l’article 151 septies du CGI et que vous en remplissez toutes les conditions et êtes résident fiscal dans l’EEE, ou en Suisse ou au Royaume-Uni, vous êtes exonéré de cotisations sociales. Si vous résidez hors de l’EEE, vous payez les charges sociales et la CSG/RDS d’activité sur la plus-value à court-terme. Petite consolation, celles-ci sont déductibles (sauf 2.9%) du résultat fiscal sur votre activité de loueur meublé professionnel.

Pour résumer

Pour l’exploitation, être en tant que loueur meublé non résident, un professionnel peut s’avérer être plus intéressant qu’être un non-professionnel à certaines conditions : vous êtes résident dans l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, enregistrez un déficit professionnel que vous vous pouvez imputer sur d’autres revenus du capital.

En cas de cession, l’arbitrage dépendra des prélèvements obligatoires de chacune de ces 2 options (régime des particuliers ou exonération des plus-values et cotisations aux caisses sociales sur la plus-value à court terme).

Ci-après le tableau synoptique des prélèvements obligatoires

Loueur Meublé Non Résident: professionnel quels sont vos impôts et charges sociales?

Loueur Meublé Non Résident : quels sont vos prélèvements obligatoires ?

 

 

 

 

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