Réintégration des amortissements : comment atténuer leur impact ?

Contexte : La réintégration des amortissements déduits par les loueurs meublés non professionnels assujettis au réel simplifié d’imposition a été codifiée par loi de finances 2025 à l’article 150 VB III du CGI. Ce qui apparaît de prime abord comme générant un supplément d’imposition reste à nuancer. En effet, il existe des moyens pour l’atténuer. Explications.

Réintégration des amortissements déduits – les textes

Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits par tout loueur meublé non professionnel imposé à un régime réel d’imposition, sont retranchés du prix de revient (c’est-à-dire prix d’acquisition, majoré des dépenses de reconstruction, agrandissement, amélioration, à l’exception des dépenses locatives) pour déterminer la plus-value imposable.

Cette réintégration dans le prix de cession ne concerne pas les amortissements sur des biens situés dans les établissements destinés à l’accueil exclusif d’étudiants, ou accueillant des personnes âgées ou handicapées (EHPAD, foyers de vie occupationnels ou médicalisés, ou délivrant des soins de longue durée pour une population en perte d’autonomie).

Concrètement, ces amortissements correspondent à ceux enregistrés en comptabilité, diminués du stock d’amortissements non déduits en vertu de l’article 39 C-II du CGI.

Les LMNP soumises à un régime Micro-BIC sont exemptés de toute réintégration.

Comment peut-on limiter l’impact de cette disposition ?

Pour les immeubles déjà exploités

Reporter la cession les immeubles loués en meublé

En effet, comme on l’a vu dans l’article Le régime des revenus fonciers est-il intéressant ?, la plus-value taxable se réduit par le truchement des abattements pour être nulle au bout de 22 ans de détention au niveau de l’IRPP, 30 ans au niveau des prélèvements sociaux. Bref, plus on attend, plus l’incidence de la réintégration des amortissements se réduit.

Démembrer les immeubles donnés en location et se réserver l’usufruit.

Par essence, la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit ne constitue pas une cession. En conséquence, la réintégration des amortissements déduits n’a pas lieu d’être.

Pour les futures acquisitions

Passer les coûts de transaction directement en charges

En effet, les coûts de transaction (droits de mutation, émoluments du notaire, commission d’agence) majorent toujours le prix d’acquisition. Or, le LMNP assujetti à un régime réel d’imposition a la faculté, soit de les passer en charges intégralement, soit de les incorporer au prix d’acquisition, puis de les amortir. Dans ce dernier cas, bien évidemment, la partie des amortissements, correspondant aux droits de mutation, sera déduite du prix d’acquisition.

Accessoirement, bien évaluer la part du terrain dans toute acquisition

Accessoirement, il convient de (i) ne pas sous-évaluer la part du terrain et (ii) ainsi d’éviter de créer des déficits susceptibles d’être prescrits (au bout de 10 ans). Ce dernier point reste cependant une conséquence très limitée, puisque l’article 39 C-II du CGI limite, pour chaque bien, la déductibilité des amortissements à la différence entre les revenus acquis et les charges acquises directement affectables.

Réintégration des amortissements déduits : en synthèse

Réintégration des amortissements déduits par les loueurs meublés non professionnels