Le régime des revenus fonciers est-il intéressant ?
Les revenus fonciers et les régimes alternatifs
Le régime des revenus fonciers (réel d’imposition) est-il attrayant, notamment sur le plan fiscal ? Ne faut-il pas considérer d’être loueurs en meublé professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP) au régime réel d’imposition. En d’autres termes, louer nu apparaît à maints égards moins intéressant que la location en meublé, dès lors que l’on relève du régime réel d’imposition. Explications.
A qui s’applique le régime des revenus fonciers de location meublée ?
Pour rappel, est soumise de plein droit au régime des revenus fonciers toute personne physique donnant à bail (ou louant) des biens immobiliers nus, régis par la loi sur les baux à loyers d’habitation et dernièrement par la loi ALUR. Par contraste, toute personne physique est soumis au régime des loueurs en meublé, professionnels ou non, dès lors que ces biens sont garnis de meubles, tels que lits, armoires, matériel et mobilier de cuisine etc. Selon cette même loi (article 25-4), « un logement meublé est un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le changement de statut ne pose donc pas de difficultés techniques ni même juridiques particulières. En d’autres termes, rien ne vous interdit à l’issue de la résiliation d’un bail de locaux nus à usage d’habitation par un preneur d’y mettre quelques meubles – en respectant la loi ALUR – et de le louer. Sur le plan juridique, la transformation d’un logement nu en un logement en meublé ne nécessite aucune autorisation, dès lors qu’il est loué à titre de résidence principale. Sur le plan fiscal, le passage à la location n’a aucune conséquence si vous n’avez imputé aucun déficit foncier sur le revenu global au cours des 3 dernières années précédent le changement de statut. Attention cependant, si l’activité foncière était exercée en SCI, le passage en meublé entraine l’assujettissement à l’IS.
Pourquoi changer de régime ?
Parce que celui de loueur meublé, surtout non professionnel, reste, malgré les nombreux coups de rabot de ces dernières années – le dernier en date étant la plus l’inclusion des amortissements déduits dans la plus-value des particuliers – bien plus avantageux, non seulement sur le plan fiscal, mais également sur le plan juridique.
Revenus fonciers et fiscalité
Tout d’abord, sur le plan fiscal, le régime des revenus fonciers ne permet pas de déduire intégralement les charges engagées dans l’intérêt de l’activité, contrairement aux régimes de loueur en meublé.
Revenus fonciers et coût d’acquisition de l’immeuble…
Dans le régime des revenus fonciers, l’amortissement des biens donnés en location n’est pas déductible. De même, les frais d’acquisition desdits biens ne peuvent être déduits.
.. et dépenses de rénovation de l’immeuble…
En foncier, les dépenses d’amélioration et de rénovation peuvent être déduites immédiatement du résultat imposable, à condition toutefois de ne pas être considérées par l’administration fiscale comme des travaux de reconstruction. Dans le cadre d’un LMNP, ils ne pourront être déduits que par voie d’amortissement.
Le foncier est donc avantageux dans le cas où l’acquéreur envisage de réaliser des travaux de rénovation après achat des biens immobiliers.
Revenus fonciers et frais de correspondance …
Ensuite, les dépenses de correspondance, de déplacement, de promotion, de publicité, de matériel informatique, et de mobilier de bureau sont couvertes par un forfait de … 20 € par lot. En d’autres termes, impossible de déduire ces dépenses pour le montant réellement acquitté. Le loueur en meublé assujetti à un régime réel d’imposition autorise la déduction de l’intégralité des dépenses, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’activité du loueur.
Revenus fonciers et obligations juridiques
Ensuite, sur le plan juridique. En effet, le régime des revenus fonciers foncier est la conséquence automatique de la location d’immeubles nus à usage d’habitation. Ces baux y afférents sont soumis à une législation, très contraignante et rigide en matière de durée et reconduction du bail. Ce dernier doit être de 3 ans, s’il s’agit d’un bail conclu avec un particulier ou une société civile détenue par des particuliers, 6 ans s’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier, et ne peut être dénoncé, avant son terme par le bailleur que sous certaines conditions (préavis de 6 mois en autres). En cas d’inexécution des obligations par le locataire, son expulsion est difficile. Rien de tel en cas de location en meublé. La durée de location, qui est en principe d’un an, peut être réduite à 9 mois pour un étudiant. A l’issue du bail, la reconduction est tacite dans le cas d’une location d’une durée d’un an. Le bailleur peut, 3 mois avant la fin dudit bail, proposer des modifications au preneur (locataire), et ne pas reconduire le bail s’il les refuse. Mieux, le bailleur peut rompre le contrat de bail à tout moment si le preneur ne respecte pas ses obligations (notamment de paiement des loyers).
En matière de TVA, match nul, quelque le soit le régime. Les loyers, dès lors qu’ils concernent les biens donnés à bail (ou en location) sont des immeubles à usage d’habitation, en sont exonérés.
Comparaison régime des revenus fonciers/ Location en meublée – LMNP-LMP (régime réel d’imposition)
Revenus fonciers
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Pour aller plus loin
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