Le régime des revenus fonciers est-il intéressant ?
Les revenus fonciers et les BIC non professionnels
Contexte : Pourquoi les premiers sont-ils plus pénalisants que les seconds ? En d’autres termes, pourquoi la location nue s’avère souvent plus confiscatoire que la location en meublé non professionnelle. Explications
Sur le plan de l’exploitation – Comparaison revenus fonciers – BIC non professionnels
Vous relevez du régime forfaitaire
Vous pouvez bénéficier du micro foncier que si votre chiffre d’affaires encaissé ne dépasse pas 15 000 €. Vous pouvez bénéficier du micro BIC, si votre chiffre d’affaires en location longue durée n’excède pas 77 700 €, 15 000 € dans le cas contraire.
Les taux d’abattement sont également plus pénalisants en micro foncier. L’abattement y est de 30 % tandis qu’en-micro BIC, il est de 50 %.
Vous relevez du régime réel d’imposition
C’est dans cette configuration que le BIC marque des points par rapport aux revenus fonciers. En effet, Le BIC autorise la déduction toutes les charges, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’activité de loueur.
Par contraste, le régime du foncier interdit la déduction des coûts de transaction (commission d’agence, droits de mutation, émoluments du notaire) et l’amortissement du bien. Ensuite, les dépenses de correspondance, de déplacement, de promotion, de publicité, de matériel informatique et de mobilier de bureau sont couvertes par un forfait de … 20 € par lot. En d’autres termes, impossible de déduire ces dépenses pour le montant réellement supporté.
En ce qui concerne les dépenses d’amélioration (à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de reconstruction), le foncier autorise une déduction immédiate des dépenses, alors que les BIC n’autorisent cette déduction que par voie d’amortissement. En d’autres termes, le foncier peut présenter un avantage si le propriétaire a l’intention de faire des travaux importants avant de louer les biens immobiliers.
Sur le plan de la plus-value…
Que vous releviez d’un régime forfaitaire ou réel d’imposition des revenus fonciers ou des BIC non professionnels, vous relevez du régime des plus-values immobilières privées, Cependant depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits fiscalement sont rapportés à la plus-value.
Ce point, qui apparaît de prime abord comme une pénalisation de la location meublée par rapport à location nue, doit être relativisée. En effet, la plus-value de cession des immeubles de particuliers font l’objet, à partir de 6ème année, d’abattements qui entraînent une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
…et de la TVA
Les loyers portant sur des logements vides (donc relevant des revenus fonciers) et meublés à usage résidentiel en sont exonérés de plein droit. Par contraste, les locations meublées à destination d’une clientèle de passage (en d’autres termes de tourisme) sont assujettis à la TVA au taux de 10 %, dès lors (i) qu’elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas 30 nuitées et (2) qu’elles comprennent au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Le loueur meublé a toutefois la possibilité de solliciter l’exonération en base si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 25 000 €.
Comparaison location nue (revenus fonciers) location meublée (BIC non professionnel). En synthèse
Revenus fonciers
Pour aller plus loin
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Cliquez ci-après pour le choix entre loueur meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP).
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